日前，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)上新，其中華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT兩只產(chǎn)品更是出現(xiàn)超募。公募REITs新發(fā)持續(xù)火熱，但是二級市場卻面臨一定壓力。

面對“新發(fā)熱、二級冷”現(xiàn)象，行業(yè)人士認(rèn)為，基金管理人應(yīng)該主動應(yīng)對市場的不確定性。

再現(xiàn)發(fā)行超募

近日，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs陸續(xù)發(fā)行，兩只先發(fā)產(chǎn)品再現(xiàn)超募的火爆場面。1月30日，華夏金茂商業(yè)REIT發(fā)布的認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果公告顯示，戰(zhàn)略投資者有效認(rèn)購申請比例為100%；網(wǎng)下投資者實行全程比例配售，實際確認(rèn)比例為49.04%；公眾投資者采用全程比例配售，實際確認(rèn)比例為94.41%。

同日，嘉實物美消費REIT發(fā)布認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果公告。其中，戰(zhàn)略投資者有效認(rèn)購申請比例為100%；網(wǎng)下投資者實行全程比例配售，實際確認(rèn)比例為75.95%；公眾投資者也采用全程比例配售，實際確認(rèn)比例為71.64%。

此外，華夏華潤商業(yè)REIT于1月30日至2月2日正式發(fā)售，發(fā)售價格為6.902元/份，擬募資總額為69.02億元。資料顯示，華夏華潤商業(yè)REIT的首發(fā)資產(chǎn)青島萬象城，是華潤置地旗下核心區(qū)位標(biāo)桿項目。該項目位于青島市政治、文化及金融中心，毗鄰市政府和五四廣場，雙地鐵上蓋，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。

二級市場冷清

與發(fā)行火熱截然不同的是，公募REITs二級市場頗為冷清。在30只已上市的公募REITs中，僅有6只產(chǎn)品近一月內(nèi)二級市場價格實現(xiàn)上漲。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月1日，華夏北京保障房REIT近一個月以來二級市場價格累計上漲3.59%，中金安徽交控REIT、中金山高集團(tuán)高速公路REIT、國金中國鐵建高速REIT二級市場價格漲逾2%，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT二級市場價格微漲。

由于一處底層資產(chǎn)的續(xù)租凈有效租金突降，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT近期成為市場焦點，其二級市場價格連連下跌。截至2月1日，近一個月跌幅最大的三只產(chǎn)品為嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT，期間分別下跌27.65%、16.90%、16.49%。

盡管短期內(nèi)REITs二級市場價格單邊下降，基金人士表示，相對于同期股票市場而言，公募REITs市場仍有一定的超額回報，基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營整體穩(wěn)健。考慮到REITs底層資產(chǎn)業(yè)績與經(jīng)濟(jì)基本面恢復(fù)情況息息相關(guān)，整體經(jīng)營仍呈一定韌性，REITs作為資產(chǎn)配置標(biāo)的具有一定的投資價值。

關(guān)注配置機會

發(fā)行時投資者熱搶超募，但上市后價格卻連跌不止。面對“新發(fā)熱、二級冷”現(xiàn)象，一位公募REITs基金經(jīng)理認(rèn)為，發(fā)行上市是公募REITs生命周期的開始，而不是結(jié)束，基金管理人應(yīng)該主動應(yīng)對市場的不確定性。

以產(chǎn)業(yè)園的管理為例，需要基金管理人更加關(guān)注租金單價和出租率的均衡，努力維持穩(wěn)定的租賃收入。通過合理的配置長租約比例，投入改造成本爭取優(yōu)質(zhì)租戶，在租約到期前提前進(jìn)行續(xù)約等措施，努力提升未來租金收入的確定性。

在中金基金副總經(jīng)理、創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人李耀光看來，自2021年6月21日首批公募REITs試點產(chǎn)品上市以來，REITs市場經(jīng)歷了擴容、擴募，由試點邁向常態(tài)化發(fā)行新階段。公募REITs二級市場在不斷發(fā)展過程中，也經(jīng)歷了多輪行情。

2023年中國REITs二級市場表現(xiàn)出定價邏輯的深度重構(gòu)，重構(gòu)后的市場更為貼切地反映風(fēng)險溢價水平，釋放估值及業(yè)績運營壓力。李耀光表示，展望2024年的公募REITs市場走勢，預(yù)計市場波動因素有所收斂，應(yīng)更關(guān)注運營管理的表現(xiàn)分化及價值過度重估帶來的配置機會。

來源：中國證券報·中證網(wǎng)