經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 從北京的東四環(huán)沿著朝陽路向東行駛兩三百米便是紅領(lǐng)巾公園南門，大門西側(cè)的一處在建工程，四周被綠色的擋板圍住，陳舊的墻體和生銹的鋼筋顯示，這是一棟爛尾多年的建筑。

紅領(lǐng)巾公園南門東側(cè)是仁和立大廈，也曾爛尾多年，2007年引入社會(huì)資本，2012年建成投入運(yùn)營。自2019年以來，紅領(lǐng)巾公園和社會(huì)資本因租賃爭(zhēng)議陷入糾紛中，至今問題仍沒有徹底解決。

西側(cè)的爛尾樓與東側(cè)的仁和立大廈又稱紅領(lǐng)巾公園南門附屬樓，產(chǎn)權(quán)人為北京市朝陽區(qū)園林綠化局，日常管理和經(jīng)營委托給紅領(lǐng)巾公園負(fù)責(zé)。在北京乃至全國，類似的公共資產(chǎn)不在少數(shù)。

作為紅領(lǐng)巾公園的配套用房，這些公共資產(chǎn)一方面豐富了公園的配套，比如仁和立大廈的商戶有酒店、藥店和便利店等；另一方面也為公園帶來收入，仁和立大廈每年為紅領(lǐng)巾公園帶來400萬元左右的收入。

如何管理和運(yùn)營好這些公共資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)公共資產(chǎn)的保值增值，是產(chǎn)權(quán)方和管理方面對(duì)的問題。

引入社會(huì)資本

紅領(lǐng)巾公園南門附屬樓項(xiàng)目建設(shè)始于本世紀(jì)初。彼時(shí)，北京興起林木綠地“認(rèn)建認(rèn)養(yǎng)”活動(dòng)，即社會(huì)資本參與林木、綠地建設(shè)和養(yǎng)護(hù)，可以獲得一定年限配套用房的使用權(quán)。通過配套用房的經(jīng)營來平衡認(rèn)建認(rèn)養(yǎng)的投入。

涉及紅領(lǐng)巾公園的認(rèn)建認(rèn)養(yǎng)項(xiàng)目有南門附屬樓、水上樂園等。南門附屬項(xiàng)目東西兩棟樓的經(jīng)營主體不同，爛尾時(shí)均已完成主體框架建設(shè)。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)暫未了解到項(xiàng)目爛尾的具體原因。

北京保羅集團(tuán)有限公司（下稱“保羅公司”）負(fù)責(zé)人武慶介紹，他們從2003年開始接觸項(xiàng)目，2005年開始與經(jīng)營主體、產(chǎn)權(quán)方等相關(guān)方進(jìn)行溝通。2007年，保羅公司獲得紅領(lǐng)巾公園南門東側(cè)附屬樓的經(jīng)營權(quán)。

2007年1月，保羅公司與紅領(lǐng)巾公園正式簽署《合作協(xié)議》，雙方約定，由保羅公司完成建設(shè)爛尾樓（即仁和立大廈），保羅公司可獲得20年經(jīng)營權(quán)，竣工驗(yàn)收合格后開始計(jì)算租期。

此后，保羅公司為爛尾樓投入1000萬元左右資金，并于2012年完成建設(shè)。武慶說，項(xiàng)目爛尾因?yàn)殡y以推進(jìn)，保羅公司接手后，經(jīng)過反復(fù)與相關(guān)部門溝通才取得相關(guān)手續(xù)，耗時(shí)五年竣工，但項(xiàng)目至今仍未取得房產(chǎn)證。

根據(jù)紅領(lǐng)巾公園與保羅公司簽署的合作協(xié)議，每年保羅公司向紅領(lǐng)巾公園繳納250萬元的租金及150萬元的綠化費(fèi)，共計(jì)400萬元。租金每五年增加20萬元。

2012年5月，項(xiàng)目竣工后，紅領(lǐng)巾公園和保羅公司簽署了一份補(bǔ)充協(xié)議，雙方約定從2012年7月1日起租。根據(jù)這一約定，雙方租約將于2032年6月底到期。

武慶稱，盤活仁和立大廈后，保羅公司曾試圖盤活紅領(lǐng)巾公園南門西側(cè)的爛尾樓，但與原經(jīng)營主體接觸后發(fā)現(xiàn)，西樓的問題更為復(fù)雜，外界很難介入。

據(jù)保羅公司方面介紹，雖然紅領(lǐng)巾公園的負(fù)責(zé)人幾經(jīng)變更，但雙方合作一直較為順利，包括租戶工商注冊(cè)等，朝陽區(qū)園林綠化局及紅領(lǐng)巾公園均給予配合。

但是，雙方的合作在2019年后發(fā)生了變化。

租賃糾紛

仁和立大廈共計(jì)1.1萬平方米，其中地上建筑面積6000平方米左右。保羅公司拿到項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)沒有自己經(jīng)營，而是轉(zhuǎn)租給了北京仁和立物業(yè)管理有限公司（下稱“仁和立公司”），這也是仁和立大廈名稱的由來。

仁和立公司將仁和立大廈的房屋出租給桔子酒店、同仁堂藥店、旅行社、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)寬帶公司、娛樂公司等商戶。

2019年9月1日，紅領(lǐng)巾公園向保羅公司發(fā)出《解除房屋租賃合同通知書》，理由是保羅公司違反了合作協(xié)議第二條：在符合國家法律規(guī)定和公園特點(diǎn)的思想教育、青少年特色的正常經(jīng)營范圍內(nèi)開展合作經(jīng)營，原則不做他用，更不能非法經(jīng)營。

在庭審中，紅領(lǐng)巾公園稱，因保羅公司沒有經(jīng)過同意，擅自將合作房屋轉(zhuǎn)租他人，違反了合作協(xié)議。決定終止與保羅公司“名為合作實(shí)為租賃”的協(xié)議。

根據(jù)武慶單方面的說法，2019年7月前后，紅領(lǐng)巾公園要求將租金從約1元/平方米/天漲至約4.6元/平方米/天，雙方進(jìn)行了三輪租金談判，最終沒有談妥。

武慶說，與2012年簽訂合作協(xié)議時(shí)相比，2019年北京租賃市場(chǎng)的租金上漲了不少，保羅公司愿意接受上調(diào)租金，但無法接受一次性上漲四倍。而且，仁和立公司和租戶也不愿接受上漲租金。

2019年12月，紅領(lǐng)巾公園再次給保羅公司下發(fā)《告知函》：第一，不再接受保羅公司支付的租金；第二，保羅公司無權(quán)向仁和立公司收取租金；第三，要求保羅公司前來商談給紅領(lǐng)巾公園及相關(guān)方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

此后，紅領(lǐng)巾公園多次將保羅公司支付的租金“原路退回”；改向仁和立公司直接收取房屋占用費(fèi)；同時(shí)，仁和立公司也不再向保羅公司支付租金，而是以房屋占用費(fèi)名義向紅領(lǐng)巾公園繳納租金。

此后，保羅公司分別將紅領(lǐng)巾公園和仁和立公司訴至法院。在庭審中，紅領(lǐng)巾公園稱，解除合同不是因?yàn)楸Ａ_公司存在轉(zhuǎn)租行為，而是保羅公司違反合作協(xié)議約定以及法律規(guī)定的用途使用房屋。

紅領(lǐng)巾公園的主題是運(yùn)動(dòng)和青少年教育，根據(jù)紅領(lǐng)巾公園南門附屬樓項(xiàng)目工程規(guī)劃，仁和立大廈主要用作青少年教育基地。但目前仁和立大廈的多數(shù)商戶與青少年教育主題并不相符。

保羅公司認(rèn)為，2012年至2019年期間，朝陽區(qū)園林綠化局配合商戶辦理工商注冊(cè)登記，說明認(rèn)可了仁和立大廈的商業(yè)和辦公用途；而且，仁和立大廈至今仍維持原來的用途。

2019年底至今，紅領(lǐng)巾公園與保羅公司、保羅公司與仁和立公司之間的合同均沒有正式解除，紅領(lǐng)巾公園也沒有與仁和立公司簽訂正式的租賃合同，一直收取的是房屋占用費(fèi)。

對(duì)項(xiàng)目爛尾及后續(xù)與保羅公司租賃糾紛等相關(guān)問題，紅領(lǐng)巾公園方面表示，由于事情過去很多年，紅領(lǐng)巾公園現(xiàn)任相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)相關(guān)情況并不了解，南門附屬樓的所有權(quán)歸屬朝陽區(qū)園林綠化局，紅領(lǐng)巾公園只負(fù)責(zé)管理。

紅領(lǐng)巾公園為朝陽區(qū)園林綠化局的下屬事業(yè)單位。針對(duì)上述問題，朝陽區(qū)園林綠化局一位工作人員回復(fù)，請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后給予回復(fù)。截稿前，暫未收到來自朝陽區(qū)園林綠化局的回復(fù)。

對(duì)簿公堂

2019年9月，保羅公司將紅領(lǐng)巾公園訴至法院，要求其繼續(xù)履行合作協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議。2021年10月，北京市朝陽區(qū)人民法院（下稱“朝陽法院”）下發(fā)一審判決書，紅領(lǐng)巾公園敗訴。

朝陽法院認(rèn)為：第一，雖然仁和立大廈的建設(shè)工程規(guī)劃許可約定為紅領(lǐng)巾公園南門附屬用房，只能公園自用，不能轉(zhuǎn)讓，但只是禁止轉(zhuǎn)讓，并沒有禁止轉(zhuǎn)租，也沒有禁止房屋用于辦公和商用。

第二，關(guān)于房屋用途，雖然合作協(xié)議約定只能用于思想教育和青少年特色等主題方面，但雙方約定內(nèi)容并不具體；而且作為產(chǎn)權(quán)單位，朝陽園林綠化局為商戶辦理工商注冊(cè)出具營業(yè)場(chǎng)所證明，客觀上確認(rèn)了房屋的實(shí)際用途。

因此，朝陽法院判定，紅領(lǐng)巾公園主張的合同解除事實(shí)和理由均不能成立。

紅領(lǐng)巾公園不服一審判決，向北京市第三中級(jí)人民法院（下稱“北京三中院”）提起上訴。2022年5月25日，北京三中院下發(fā)民事裁定書認(rèn)為，一審判決認(rèn)定基本事實(shí)不清，因此撤銷原判決，案件發(fā)回朝陽法院重審。

2024年4月28日，朝陽法院再次作出判決，保羅公司敗訴。

再審判決書中，朝陽法院認(rèn)為雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩個(gè)。

第一，涉案房屋租賃關(guān)系是否可以繼續(xù)履行。朝陽法院認(rèn)為，雖然合作協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，但由于整改政策的出臺(tái)而喪失了繼續(xù)履行的現(xiàn)實(shí)可行性，由此不宜按原來約定的期限繼續(xù)強(qiáng)制履行。

第二，如果協(xié)議解除，保羅公司是否有權(quán)要求賠償。朝陽法院認(rèn)為，雙方租賃合同解除因?yàn)檎恼叩某雠_(tái)所致，并非紅領(lǐng)巾公園違約，因此，保羅公司的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

最終，朝陽法院判決，雙方簽署的合同協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議于2019年9月2日解除，即紅領(lǐng)巾公園下發(fā)給保羅公司解除協(xié)議通知的第二天。

從中不難看出，扭轉(zhuǎn)判決的是一份整改文件。根據(jù)庭審記錄，2019年4月，北京市相關(guān)部門曾下發(fā)有關(guān)公園配套用房整改的意見。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)未獲得該文件的具體內(nèi)容。

2019年以來，朝陽區(qū)園林綠化局下屬的多家公園因整改與之前合作的社會(huì)資本解除附屬配套用房的相關(guān)合作協(xié)議，多數(shù)均訴至法院。

從中國裁判文書網(wǎng)公布的判決書看，相關(guān)案件包括綠谷公園與北京通廈投資開發(fā)集團(tuán)有限公司、立水橋公園與奧承華運(yùn)（北京）生態(tài)科技發(fā)展有限公司、團(tuán)結(jié)湖公園與北京鑫海宏環(huán)境科技有限公司、桐城公園與華威美林控股集團(tuán)有限公司等。

武慶不解的是，既然整改，為什么至今仁和立大廈仍維持原來的商業(yè)辦公用途，而且租戶結(jié)構(gòu)也沒有太大變化。

公產(chǎn)經(jīng)營

保羅方面稱，紅領(lǐng)巾公園出租給保羅公司的租金是約1元/平方米/天；保羅公司支付給仁和立公司的租金是約2元/平方米/天；仁和立出租給商戶的租金是4元/平方米/天。

根據(jù)庭審記錄，2019年9月1日至2032年6月30日，保羅公司應(yīng)向紅領(lǐng)巾公園支付的租金總額為5690萬元；而仁和立公司應(yīng)向保羅公司支付的租金為11342萬元。

在訴訟中，保羅公司稱，解除合作協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，給保羅公司造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，要求紅領(lǐng)巾公園賠償租金差價(jià)。

在第二次庭審中，紅領(lǐng)巾公園認(rèn)為，仁和立大廈是公園配套用房，保羅公司改變了約定用途，通過轉(zhuǎn)租仁和立大廈已經(jīng)獲得巨額利潤(rùn)，加上租金價(jià)格遠(yuǎn)低于同時(shí)段市場(chǎng)價(jià)，導(dǎo)致仁和立大廈被列為公園配套用房需整改的項(xiàng)目。因此不同意賠償。

保羅公司認(rèn)為，東側(cè)附屬樓是保羅公司投資盤活，如果沒有保羅公司介入，東側(cè)附屬樓至今可能與西側(cè)附屬樓一樣仍處于爛尾狀態(tài)。

在保羅公司看來，過去7年間，仁和立大廈為紅領(lǐng)巾公園帶來了數(shù)千萬元收入，如果不是保羅盤活項(xiàng)目，紅領(lǐng)巾公園就無法獲得這些收入，遑論租金是否低于市場(chǎng)價(jià)。

在北京乃至全國，類似紅領(lǐng)巾公園配套用房的公共資產(chǎn)不在少數(shù)，尤其是涉及公園/綠地、森林、河道等公共資源的配套用房。過去，由于歷史原因，各種亂象不同程度地存在。

比如，永定河、溫榆河、潮白河等河流生態(tài)保護(hù)區(qū)內(nèi)，曾出現(xiàn)大量違建的高爾夫球場(chǎng)；部分重要河道配套的管理用房，曾被經(jīng)營方當(dāng)作住宅分割銷售使用權(quán)。

近年，隨著相關(guān)整頓騰退工作不斷推進(jìn)，亂象有所好轉(zhuǎn)。但在確保合法合規(guī)基礎(chǔ)上，如何平衡國有資產(chǎn)保值增值與社會(huì)資本合法權(quán)益之間的關(guān)系，仍是公共資產(chǎn)管理方需要面對(duì)的難題。