房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管“長(zhǎng)租公寓版”就要來(lái)了。

2月27日，北京市住建委同北京市住房資金管理中心發(fā)布《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見(jiàn)稿》），首次擬明確將住房租金納入監(jiān)管，由北京市住房資金管理中心負(fù)責(zé)押金托管賬戶和租金監(jiān)管賬戶管理工作。

根據(jù)《征求意見(jiàn)稿》，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局會(huì)同市住建委加強(qiáng)對(duì)承擔(dān)押金托管和租金監(jiān)管相關(guān)工作商業(yè)銀行的監(jiān)管，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)承擔(dān)押金托管、租金監(jiān)管中糾紛調(diào)解、協(xié)調(diào)租賃當(dāng)事人押金或租金退還等相關(guān)工作。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“這一政策實(shí)施后，預(yù)計(jì)租賃企業(yè)會(huì)更多推進(jìn)短付方式，從而規(guī)避需要交到監(jiān)管賬戶的問(wèn)題。一旦單次交的租金月份少，租戶實(shí)際可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大降低。值得關(guān)注的是，這一政策雖然對(duì)于租金的安全性會(huì)起到較好作用，但對(duì)于租金穩(wěn)定性并不能起到直接作用。大量新青年、新市民關(guān)注的一二線熱點(diǎn)城市，任意調(diào)漲租金的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)，一方面可以通過(guò)更多保租房上市來(lái)平抑租金，另一方面則可通過(guò)后續(xù)更多租賃相關(guān)法規(guī)的落地，更好地進(jìn)行規(guī)范和保障。”

專項(xiàng)解決“退押金難”

多年來(lái)，分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)頻繁暴雷、租金“長(zhǎng)收短付”等不健全模式對(duì)房東、房客造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，更有不少租客面臨被收房和“租金貸”的雙重緊逼。

《征求意見(jiàn)稿》顯示，北京市資金中心應(yīng)當(dāng)在中標(biāo)商業(yè)銀行中開(kāi)設(shè)押金托管賬戶。該賬戶為專用存管賬戶，不透支；除另有規(guī)定外，不支取現(xiàn)金。

對(duì)于各地多發(fā)的“退押金難”，《征求意見(jiàn)稿》提出，押金應(yīng)當(dāng)按住房租賃合同約定的時(shí)間、金額存入押金托管賬戶。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同期滿或解除后一個(gè)工作日內(nèi)提出押金退還意見(jiàn)。意見(jiàn)中明確是否扣除押金，如擬扣除押金的，應(yīng)當(dāng)明確擬扣除部分費(fèi)用明細(xì)。擬扣除部分外押金的本金和同期利息應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還承租人。

承租人應(yīng)當(dāng)在住房租賃企業(yè)提出押金退還意見(jiàn)后兩個(gè)工作日內(nèi)確認(rèn)是否同意。承租人同意的，押金按退還意見(jiàn)退還。住房租賃企業(yè)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出押金退還意見(jiàn)的，押金的本金和同期利息全部退還至承租人賬戶。涉及押金退還的，按照押金退還當(dāng)日中國(guó)人民銀行活期存款掛牌利率計(jì)息，計(jì)息周期自存入市資金中心押金托管賬戶之日起，至押金退還前一日止。

這一新規(guī)無(wú)疑將為更多城市新青年群體帶來(lái)租住安全感。

58同城、安居客《2024年節(jié)后租房調(diào)查報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《調(diào)查報(bào)告》）顯示，春節(jié)后換租熱度高，過(guò)半數(shù)意向租房者傾向在2月份租房，希望穩(wěn)定租住一年以上的人群占比更高。

目前租房市場(chǎng)中普遍的押付方式是押一付三，多數(shù)租房者也傾向于選擇季付的方式支付租金。接受調(diào)研的人群中超4成意向租房人群選擇季付，但也有超過(guò)35%的人更傾向半年付和年付。

不僅如此，C-B-C（業(yè)主-機(jī)構(gòu)-租客）租房模式仍然是一二線城市的主流，這類房源在租房市場(chǎng)中數(shù)量較多，可選擇的余地較大。

《調(diào)查報(bào)告》顯示，51.6%的租房者仍優(yōu)先考慮普通住宅小區(qū)的房源，同時(shí)有21.6%的租房者優(yōu)先考慮品牌公寓/長(zhǎng)租公寓的房源；也有9.3%的租房者會(huì)優(yōu)先考慮保障性租賃住房（保租房）。

資金監(jiān)管會(huì)否掣肘長(zhǎng)租公寓企業(yè)？

記者注意到，隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，越來(lái)越多長(zhǎng)租公寓企業(yè)從重資產(chǎn)、中資產(chǎn)模式，轉(zhuǎn)向增加輕資產(chǎn)比重，以擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)規(guī)模，《2023仲量聯(lián)行中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書(shū)》顯示，不少受訪運(yùn)營(yíng)商期望在未來(lái)三年提高輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目比例，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)整體平均占比有望從目前的21%提升至未來(lái)的30%。

這意味著，長(zhǎng)租公寓企業(yè)同樣有著規(guī)模擴(kuò)張的強(qiáng)烈需求。

但租金及押金納入資金監(jiān)管后，根據(jù)《征求意見(jiàn)》，住房租賃合同約定單次收取租金數(shù)額超過(guò)三個(gè)月租金的，全部租金應(yīng)當(dāng)按合同約定時(shí)間、金額存入租金監(jiān)管賬戶。租金監(jiān)管賬戶收到存入的租金后，三個(gè)月租金部分在一日內(nèi)劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)賬戶。其余租金按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)賬戶，每次劃轉(zhuǎn)金額為一個(gè)月的租金的本金和同期利息，租金不足一個(gè)月的以實(shí)際為準(zhǔn)。

資金的嚴(yán)格監(jiān)管，是否會(huì)掣肘企業(yè)規(guī)模發(fā)展？

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)指出，“首先，統(tǒng)一監(jiān)管的立足點(diǎn)是站在保護(hù)租客角度的。此前押金房租缺乏管理，導(dǎo)致2019年之前長(zhǎng)租公寓租客的權(quán)益受到損失，也形成了一些特殊問(wèn)題，房東有房東的理由、租客有租客的理由，產(chǎn)生一些很難化解的矛盾，統(tǒng)一監(jiān)管的出發(fā)點(diǎn)并不是限制長(zhǎng)租公寓企業(yè)，而是從租金角度出發(fā)，使其更加規(guī)范。”

“但監(jiān)管帶來(lái)的制約肯定還是要考慮的，押金和房租是長(zhǎng)租公寓企業(yè)的一種資金來(lái)源。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，可以對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)設(shè)立一些激勵(lì)機(jī)制。比如，如果品牌信譽(yù)度高，資金的使用可以更加靈活等。從支持長(zhǎng)租公寓企業(yè)的發(fā)展角度看，外部貸款政策等金融支持也要到位，但如果后續(xù)出現(xiàn)違規(guī)操作，可以限制融資規(guī)模等，把配套措施進(jìn)行細(xì)化。”

一直采取C-B-C經(jīng)營(yíng)模式的自如，目前在北京、上海、深圳、杭州等10座城市布局，管理房源近100萬(wàn)間。

對(duì)于此次《征求意見(jiàn)稿》，自如方面對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“資金監(jiān)管有利于行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，也將進(jìn)一步維護(hù)租賃各方合法權(quán)益。自如將堅(jiān)決擁護(hù)和積極響應(yīng)，落實(shí)政策要求，并繼續(xù)在合規(guī)經(jīng)營(yíng)、信用建設(shè)、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管等方面積極與相關(guān)部門對(duì)接，助推住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：包晶晶