經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 蔡越坤 6月11日，聯(lián)合資信評估股份有限公司（下稱“聯(lián)合資信”）通過對萬科企業(yè)股份有限公司（下稱“萬科”，或萬科A，000002.SZ）主體及其相關(guān)債券的信用狀況進行跟蹤分析和評估，確定維持萬科企業(yè)股份有限公司主體長期信用等級為AAA，維持“21萬科 04”“21萬科05”“21萬科 06”等二十余只債券信用等級為AAA，評級展望為穩(wěn)定。

聯(lián)合資信認為，2023年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，萬科面臨不利的經(jīng)營環(huán)境，簽約銷售規(guī)模持續(xù)下降，疊加融資環(huán)境變化，賬面貨幣資金規(guī)模有所下降，再融資壓力大，但經(jīng)營活動現(xiàn)金流仍保持凈流入態(tài)勢，全部債務(wù)資本化比率維持合理水平，且融資結(jié)構(gòu)以長期債務(wù)為主。伴隨行業(yè)融資環(huán)境收緊，萬科由過往“總對總”的信用融資模式向以項目制抵押的融資模式改變，萬科逐步加強大宗交易和股權(quán)交易工作并利用經(jīng)營性物業(yè)貸等融資工具推動融資模式轉(zhuǎn)型，萬科整體償債能力指標有望維持良好水平。

同時，聯(lián)合資信關(guān)注萬科以下三個方面的問題：

第一，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整。伴隨2021年下半年以來房地產(chǎn)市場大幅降溫與萬科投資力度放緩，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)銷售規(guī)模逐年下降，項目去化壓力加大。同時，萬科合作開發(fā)存在一定規(guī)模，需關(guān)注行業(yè)下行期合作方風險。

第二，萬科的股權(quán)結(jié)構(gòu)較為分散。萬科的股權(quán)較為分散，且無實際控制人，需關(guān)注其股權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。

第三，融資環(huán)境變化，萬科流動性管理壓力有所加大。2023年，萬科籌資活動現(xiàn)金流入同比下降34.02%。截至2023年底，公司合并口徑貨幣資金998.14億元，較上年底下降27.25%；萬科本部貨幣資金183.97億元，較上年底下降58.70%。萬科過往主要采用“總對總”的融資方式，債務(wù)較為集中于萬科本部，截至2023年底，萬科本部全部債務(wù)2056.36億元，現(xiàn)金短期債務(wù)比為0.41倍。同時，萬科經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)投資回收周期長，對資金占壓較大。伴隨萬科所面臨融資環(huán)境波動與融資模式轉(zhuǎn)變，流動性管理壓力有所加大，需關(guān)注萬科大宗交易、股權(quán)交易等工作以及利用經(jīng)營性物業(yè)貸等工具融資進展。

3月份，萬科曾陷入險企尋求展期的傳聞之中，同時遭遇了“股債雙殺”的局面。

4月26日，國際三大評級機構(gòu)之一的穆迪下調(diào)了龍頭房企萬科的信用評級至“Ba3”，屬于投機級別。對于穆迪的決定，萬科曾表示堅決反對，希望穆迪能夠準確評估和反映公司情況，維護市場穩(wěn)定。

近期，萬科在資本市場上動作頻頻。5月13日，萬科A公告稱，向中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行申請總計73.39億元貸款。5月20日，萬科再次獲得中國銀行12億元貸款。

6月5日，萬科發(fā)布《關(guān)于資金將存入代理行指定賬戶以全數(shù)償付到期美元中期票據(jù)本息的自愿性公告》：其子公司發(fā)行的美元中票將于2024年6月7日到期，規(guī)模為6億美元，待償還本息合計約6.12億美元已經(jīng)全數(shù)匯出至子公司的境外銀行賬戶。

華福證券研報指出，萬科的信用基本面修復(fù)可能在一定程度上改善央國企地產(chǎn)的融資環(huán)境：萬科不是純民企，近期其在融資方面的改善，在一定程度上提振了央國企債券持有者及貸款銀行的信心，不會因為萬科的輿情而對地產(chǎn)“一刀切”進而導(dǎo)致其余央國企地產(chǎn)現(xiàn)金流出現(xiàn)斷裂。

5月16日，萬科在深交所發(fā)行資產(chǎn)支持專項計劃，發(fā)行規(guī)模為14.35億元，優(yōu)先級票面利率為 3.6%，期限不超過18年。