經濟觀察報 記者 蔡越坤 “從銀行借出30萬元信用貸款，提前償還了部分房貸，利息一下子降低了不少。”9月19日，西安的王先生跟經濟觀察報分享他的房貸“減負”過程。

2019年，王先生的商業(yè)住房貸款利率為5.25%。這在當時算是一個相對較高的利率水平。隨著時間的推移，銀行貸款利率一降再降，相比之下，他的房貸利率顯得越來越高了。2024年，王先生注意到許多銀行開始推出利率在3%左右的信用貸款產品。

王先生開始考慮是否應該利用當前較低的利率環(huán)境，提前償還房貸，以減少長期的財務負擔。

與王先生有類似經歷的普通購房者不在少數(shù)。國泰君安研報指出，2024年2月以來，全國銀行間同業(yè)拆解中心發(fā)布的居民早償率指數(shù)（CPR）加速上行，4月達到37%的歷史高位（刨除2023年10月的技術性調整），已達到歷史前高水平（2009年6月），反映居民提前還貸行為明顯增多。

近期，市場對于調降存量房貸利率的呼聲再次高漲。這主要是因為目前存量房貸利率普遍高于新發(fā)放貸款利率，許多購房者感到不公平。

克而瑞研究中心的調研報告顯示，目前30個重點城市首套房平均貸款利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，而目前存量房貸的平均利率約為4%。

廣發(fā)證券認為，由于新發(fā)放貸款利率與存量貸款利率利差明顯拉大，加之居民金融資產投資回報率偏低，居民提前還貸的現(xiàn)象在2024年可能重新增多。

呼聲背后

那些承受著較高存量房貸利率的購房者，正在熱切期待著房貸利率的下調。

面對2024年金融市場上利率更為優(yōu)惠的信用貸產品，王先生開始考慮一個財務上的新策略。

他計劃利用當前較低的貸款利率，通過其他貸款產品來提前結清他剩余近50萬元的高利率存量房貸。這樣的策略可能會為他節(jié)省一大筆長期的利息支出，同時也減輕他每月的還款壓力。

最近，王先生密切關注市場上關于存量房貸利率可能下調的動態(tài)。他期待這一動態(tài)盡快成真。這樣一來，他就不必考慮通過信用貸款來提前償還剩余近50萬元房貸了。

廣發(fā)證券研報數(shù)據(jù)指出，2019年LPR（貸款市場報價利率）改革之后，我國房貸利率定價是在5年期LPR的基礎上加點。5年期LPR會隨著貨幣政策的變化而調整，但加點幅度一旦確定便不會改變。由于2022年之前房價易漲難跌，金融政策多數(shù)時期偏緊，個人住房貸款利率大多有著偏高的加點幅度（粗略估算大約三分之二的房貸利率加點幅度超過15個基點）。所以，盡管近些年5年期LPR利率持續(xù)下降，但受制于偏高的加點幅度，存量房貸的平均利率仍偏高。

廣發(fā)證券稱，這一輪存量房貸利率若調整，邏輯上可能采用兩種方式：一是類似于2023年下半年，銀行新發(fā)放貸款置換或協(xié)商確定新利率，調整存量房貸利率的加點幅度；二是轉按揭，即已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行申請延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三方。

德邦證券稱，從2023年下半年以來，個人住房貸款余額就進入了下行通道，居民具有較強的提前還貸意愿。同比增速在2023年6月開始轉負。截至今年二季度末，個人住房貸款余額同比下降2.1%，創(chuàng)2020年以來季度最大跌幅。住房貸款余額的下行，意味著提前還款現(xiàn)象的加劇，印證了早償率中樞水平的抬升。可能的原因在于，增量房貸利率下行大于存量房貸利率的下行，居民提前還貸意愿較強。從這一角度來看，存量房貸利率的下行有其必要性和合理性。

倒掛現(xiàn)象加劇

存量房貸利率調降呼聲背后的另一原因是，居民資產收益率與債務成本呈現(xiàn)明顯倒掛的趨勢。

9月18日，銀行間市場10年期國債活躍券“24附息國債11”收益率為2.03%，創(chuàng)2002年4月底以來新低。

2024年以來，受“資產荒”等因素的影響，我國中長期債券收益率顯著下降。10年期國債收益率從年初的2.56%下降至9月19日盤中最低的2.02%，引發(fā)市場的廣泛關注。

德邦證券數(shù)據(jù)指出，2018年以來，居民加權資產收益率進入下行通道。經測算截至2024年6月，收益率水平已下至3%左右的歷史低位。與之對應的加權債務成本下行速度相對較緩。2019年末以來，居民資產收益率與債務成本就呈現(xiàn)明顯“倒掛”，目前倒掛的程度接近70基點。在這種情況之下，從最基本的跨期財務優(yōu)化角度看，現(xiàn)金償還債務是一種非常理性的選擇。

德邦證券認為，居民資產收益率與負債成本持續(xù)倒掛，收縮債務從理性的財務選擇逐步過渡到非理性的安全感和避險需求。前述僅僅是財務上的邏輯。從近期與市場的交流來看，大家僅僅因為負債較多就會產生很強的不安全感，對于提前償還房貸的行為，可能已經從單純的財務測算，上升到了對未來收入安全感不足帶來的減債避險需求。

此外，2024年以來，在房地產市場景氣度偏低、居民加杠桿力度較弱、房貸利率下限取消的背景下，增量房貸利率下降加快，與存量房貸利率的利差重新拉大。

據(jù)央行統(tǒng)計，2023年9月末存量住房貸款加權平均利率為4.29%，由于2023年5年期LPR降低了10基點，存量房貸重定價，2024年存量房貸加權平均利率降至4.19%；2024年二季度增量住房貸款加權平均利率為3.45%，增量與存量房貸利率的利差重新拉大至74基點。

廣發(fā)證券認為，在這一背景下，居民提前還貸意愿有所升高。2024年上半年，個人住房貸款余額環(huán)比收縮。

調降空間有多大？

存量房貸利率的調整空間是廣大按揭還款人極為關注的問題。

首先，從政策來看，2023年8月31日，中國人民銀行聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確符合條件的存量首套房借款人可與承貸金融機構協(xié)商降低利率。

2024年5月17日，中國人民銀行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布一系列樓市重磅利好政策，內容包括取消首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限、降低居民購房首付比例最低至15%、下調個人住房公積金貸款利率等。

其次，從幅度上來看，德邦證券研報指出，存量房貸利率下調可能在60到80基點左右。

德邦證券指出，根據(jù)2024中國區(qū)域金融運行報告，2023年8月地產放松政策后有超過23萬億元存量房貸利率完成下調，調整后加權平均利率為4.27%，降幅為73基點。而截至2024年6月，金融機構個人住房貸款加權平均利率為3.45%，以此作為增量房貸利率代表，則存量和增量利率之間仍有82基點的壓縮空間。另一方面，從披露中長期貸款收益率的上市銀行數(shù)據(jù)來看，目前平均水平在4.17%，降至目前3.45%的貸款利率水平還有70基點左右的空間。

如果存量房貸利率調降，將如何影響資產利率？

廣發(fā)證券認為，存量房貸利率若調整，股債資產都會受益。對于債券資產來說，由于這一過程可能伴隨著降息/降低存款利率，這有利于利率曲線的下移；對于權益資產，一則無風險利率中樞若下移有利于支撐估值；二則存量房貸利率調整是逆周期政策發(fā)力的重要信號，有助于穩(wěn)定風險偏好；三則存量房貸利率調整有利于穩(wěn)定消費這一目前經濟主要的短板，從而有助于修復基本面預期。