楊鷗系中海發(fā)展首席技術(shù)官、領(lǐng)潮供應鏈董事長(cháng)

20多年來(lái)，房地產(chǎn)的發(fā)展是什么狀況呢？大家可以看一下自己的家庭資產(chǎn)負債表，房地產(chǎn)在中國家庭資產(chǎn)中的占比達到69%，而在歐美國家，比如美國，這個(gè)數字只有36%。

在兩年前，尤其是一些大企業(yè)沒(méi)有爆雷的時(shí)候，在2021全球房地產(chǎn)品牌價(jià)值25強榜單里，中國包攬前10，25強占23個(gè)。領(lǐng)潮供應鏈所屬的中國建筑，在2021年也晉升到世界500強的第9位。可以說(shuō)，中國的房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)制造業(yè)”已經(jīng)取得了舉世矚目的成就。

2020年，世界房?jì)r(jià)前10的城市，中國占了4個(gè)，分別是香港、上海、深圳、北京。

在2019年末，中國的城市化率超過(guò)了60%。貝殼研究院發(fā)布的《住房研究報告》顯示：2019年，中國城鎮住宅存量3.5億套，每個(gè)家庭1.2套，人均居住面積40平方米，超過(guò)了絕大部分發(fā)達國家。

最近幾年，“三道紅線(xiàn)”在金融端對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了一些限制，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)工量、投資額都在減少。

招商銀行每年都會(huì )發(fā)布在該行的高凈值人群的資產(chǎn)變化。連續幾年，該數據顯示，現金及存款、資本市場(chǎng)產(chǎn)品、境外投資、保險等類(lèi)別資產(chǎn)的投資比例都在增加，但“投資性不動(dòng)產(chǎn)”的比例在下降。

最近政策頻出，比如白名單企業(yè)、“三個(gè)不低于”等，在資金方面、金融方面、監管方面給房地產(chǎn)企業(yè)特別是民企一定的傾斜。

2023年中央金融工作會(huì )議提出要積極穩妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，完善相關(guān)基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

目前在需求端，住房銷(xiāo)售調整較為充分。最近一兩個(gè)月，北京、上海等城市二手房的銷(xiāo)售有回暖跡象。住房銷(xiāo)售降幅有較大的收窄可能。

從中長(cháng)期看，按照城鎮化發(fā)展的一般規律，2023年到2030年，中國城鎮的住宅年均增量大概有10億平方米，增量是存在的。

當前經(jīng)濟處于“弱勢復蘇”的階段，房地產(chǎn)的“開(kāi)發(fā)制造業(yè)”屬性已經(jīng)趨于平緩，未來(lái)會(huì )從享受紅利向創(chuàng )造紅利轉變，從蓋樓賣(mài)樓向長(cháng)期主義轉變。

如何突圍

20世紀60年代，斯坦福教授埃弗雷特·羅杰斯出版了《創(chuàng )新的擴散》一書(shū)，“S曲線(xiàn)”的概念被廣泛接受。S曲線(xiàn)是指一個(gè)行業(yè)、一個(gè)市場(chǎng)、一個(gè)產(chǎn)品，其發(fā)展自有規律，開(kāi)始的時(shí)候比較緩慢。不管是技術(shù)創(chuàng )新的原因，時(shí)代進(jìn)步的原因，還是消費者覺(jué)醒的原因，它會(huì )迅速往上拉升，到后期會(huì )有一個(gè)下滑的態(tài)勢。這種情況不只適用于房地產(chǎn)，每個(gè)行業(yè)都會(huì )面臨這樣的問(wèn)題。

房地產(chǎn)要怎么突圍以及何時(shí)突圍呢？在一個(gè)行業(yè)達到峰值之前，我們必須找到驅動(dòng)企業(yè)騰飛的第二曲線(xiàn)，第二曲線(xiàn)必須在第一曲線(xiàn)掉頭之前就開(kāi)始增長(cháng)。因為那個(gè)時(shí)候，第二曲線(xiàn)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)占有率有了，品牌有了，消費者的忠誠度有了，對內文化有了，組織能力也有了。

我們反觀(guān)，現在過(guò)得不好的房地產(chǎn)企業(yè)，在它覺(jué)得政策收緊，投融資不那么順暢，消費者意識在轉變之初，它做了什么決定了今天過(guò)得好不好。如果知道明天會(huì )有不好的可能，卻在怨天尤人、坐以待斃，不好的結果就會(huì )降臨。

支柱產(chǎn)業(yè)的增長(cháng)空間

為什么我們說(shuō)房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)還會(huì )繼續增長(cháng)？

放眼全球，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，但已完成從開(kāi)發(fā)制造屬性向生活服務(wù)屬性的轉變。數據顯示，中國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重只有6.5%，而在德國（10.90%）、日本（11.36%）、英國（13.89%）、美國（11.70%）這些國家，這一數據全在10%以上。我們賣(mài)樓蓋樓很厲害，但賣(mài)完樓以后，圍繞房子的支出卻很小。

例如，1997年香港房?jì)r(jià)是深圳南山房?jì)r(jià)的14倍。25年過(guò)去了，香港房?jì)r(jià)是深圳南山房?jì)r(jià)的1.2倍，兩地房?jì)r(jià)在趨近。但25年前，香港的物管費是深圳南山物管費的9倍，現在物管費的差距縮減不明顯，還有7倍。換句話(huà)說(shuō)，相對于香港的房?jì)r(jià)及物業(yè)費，深圳南山的房?jì)r(jià)漲幅高，但物管費漲幅較小。

在物業(yè)行業(yè)有一個(gè)萬(wàn)分之一定律：在一線(xiàn)城市，房子單價(jià)的萬(wàn)分之一作為物業(yè)費是比較合適的。在北京、上海、深圳等國內一線(xiàn)城市，10萬(wàn)元/平方米、20萬(wàn)元/平方米的房子不少見(jiàn)，但是每平米10元、20元物業(yè)費的房子不多。在紐約、倫敦、香港等國際城市，每平米30元、50元物業(yè)費的房子比比皆是。大家去香港看一下20年、40年房齡的住宅或寫(xiě)字樓的保養狀況就知道了，那都是較高的物管費支撐的。

歐美的房地產(chǎn)稅收了很多年，我們是否應該用長(cháng)期的房地產(chǎn)稅替代短期的高額土地出讓金，這個(gè)事情在前幾年討論得很激烈。在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷和經(jīng)濟尚未恢復的情況下，第十四屆全國人大常委會(huì )立法規劃不再將房地產(chǎn)稅的立法納入一類(lèi)、二類(lèi)項目是穩妥之舉。換句話(huà)說(shuō)，這五年時(shí)間，房地產(chǎn)稅出臺的概率會(huì )比較低。

土地價(jià)值再造

房地產(chǎn)發(fā)展需要有創(chuàng )造宜居環(huán)境、把壞地段變成好地段的能力。舉兩個(gè)我去過(guò)的城市的案例：

新加坡著(zhù)名的“花園城市”，就是通過(guò)對老舊擁擠的市區進(jìn)行全面更新和改造，將原本陳舊的城市區域變成了一個(gè)現代化的宜居社區。

洛杉磯周邊鄰近沙漠的土地，也可以依靠比較好的城市規劃、到位的公共設施配套以及大量便捷的交通，實(shí)現環(huán)境的宜居。

中國很多近郊、跨城的區縣土地，可以創(chuàng )造更理想的居住社區。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一度是向更高更遠發(fā)展的，因為土地是稀缺資源，把容積率提高、把房屋的高度拔高，或者城市攤大餅，以此來(lái)住更多的人。

2023年12月底《深圳都市圈發(fā)展規劃》正式印發(fā)，東莞、惠州全域納入深圳都市圈。在廣東省人民政府網(wǎng)上，有關(guān)于這個(gè)規劃的“十問(wèn)十答”，針對“深圳都市圈如何破解住房難題”，回答也提到，“優(yōu)化都市圈保障性住房規劃布局，推動(dòng)建立跨市域保障性住房建設合作機制。支持在東莞、惠州臨深片區、深汕特別合作區等區域沿軌道交通建設大型安居社區，推動(dòng)跨市保障性住房建設與市政配套設施協(xié)同發(fā)展，探索跨市域保障性住房建設與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結合，探索在臨深片區共建人才社區，推動(dòng)產(chǎn)城融合和職住平衡”。

在政策引導產(chǎn)業(yè)有效落地、人口流入的形勢下，圍繞都市經(jīng)濟圈發(fā)展宜居鄉鎮地產(chǎn)，可為中國房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)巨大空間。

裝修行業(yè)也是房地產(chǎn)業(yè)

剛才提到中國房地產(chǎn)業(yè)增加值比較低，但有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)我們可能還不太重視，比如裝修。據樹(shù)懶生活《2023中國家居裝修發(fā)展研究報告》、艾瑞咨詢(xún)《2021年中國家裝行業(yè)研究報告》顯示，“隨著(zhù)存量需求的不斷釋放和全裝配式政策的激勵，家裝行業(yè)將持續保持3萬(wàn)億左右的行業(yè)規模”“以產(chǎn)品、交付、服務(wù)標準化為核心的一站式整裝，行業(yè)滲透率2025年有望達到60%，市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊”。

我到領(lǐng)潮供應鏈是在2023年2月，遇到第一個(gè)比較麻煩的事，是3月份大量瓷磚供不上貨。我把供應商請過(guò)來(lái)。他們的回答是，確實(shí)沒(méi)貨可供，因為在疫情防控政策調整后，ToC的裝修需求井噴，導致ToB的瓷磚量供不上。這可以從一個(gè)側面反映出消費者的需求。

硬裝是一個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)，但在這個(gè)市場(chǎng)長(cháng)期存在比較嚴重的信息差，消費者對家裝材料品牌、規格、價(jià)格等都不太清楚。領(lǐng)潮供應鏈就是要解決這個(gè)問(wèn)題。

同時(shí)，國家產(chǎn)業(yè)數字化政策逐步落地，也為建材供應鏈領(lǐng)域帶來(lái)更多發(fā)展機遇。建材采購供應鏈平臺可以利用自身的平臺化、數字化能力與服務(wù)優(yōu)勢，抓住產(chǎn)業(yè)數字化帶來(lái)的發(fā)展機遇，持續增強平臺數字化能力和服務(wù)能力。

領(lǐng)潮怎么做

從2023年各上市房地產(chǎn)企業(yè)的半年報看，中海是權益銷(xiāo)售額、凈利潤第一的公司。同時(shí)，我們也是2023年買(mǎi)土地花出去資金最多的公司。這表明，我們看好后續市場(chǎng)，有充足的信心，還在持續地邁開(kāi)步子往前走。

領(lǐng)潮供應鏈希望實(shí)現全鏈條參與方的共贏(yíng)。我們是央企，長(cháng)期的信譽(yù)、對建材市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)性以及付款及時(shí)，可以把供應商的價(jià)格做到合理的區間。客戶(hù)和我們合作享受央企背書(shū)，有領(lǐng)潮供應鏈參與保質(zhì)保量，實(shí)現“價(jià)格低、服務(wù)好”。通過(guò)信息化，可以實(shí)現客戶(hù)線(xiàn)上下單，享受中海內部集采的便捷、價(jià)格和服務(wù)。

我其實(shí)用一句話(huà)就能打動(dòng)潛在合作對象：要做產(chǎn)業(yè)園、住宅、寫(xiě)字樓或其他地產(chǎn)項目，您已經(jīng)詢(xún)過(guò)價(jià)了，不用告知我們您詢(xún)價(jià)的結果，我們有信心做到比您現在詢(xún)的價(jià)格、比以前造房子用的建材價(jià)格低10%—15%，而且供貨更及時(shí)、更有效，服務(wù)更好。

我們不僅在加大投入，還在增加我們的科技含量。比如在天山門(mén)業(yè)，我們與南京理工大學(xué)合作，建立院士領(lǐng)銜聯(lián)合實(shí)驗室，通過(guò)科技賦能助力企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，屬行業(yè)首家。

以上關(guān)鍵點(diǎn)包括模式轉換、結構升級、品質(zhì)提升、城市土地價(jià)值再造、存量資產(chǎn)改造以及產(chǎn)業(yè)效率提升，構成了一整套綜合策略。

我們正在從以建造和銷(xiāo)售房屋為主的房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)制造業(yè)”，轉向致力于滿(mǎn)足人們全面優(yōu)質(zhì)生活需求的房地產(chǎn)“生活服務(wù)業(yè)”。然而，這樣的轉變之路尚長(cháng)。

我們現在正處在房地產(chǎn)生活服務(wù)業(yè)的初級階段，未來(lái)的發(fā)展潛力巨大。這不僅展示了房地產(chǎn)未來(lái)的巨大潛力和寬廣空間，更凸顯了其在中國經(jīng)濟中的支柱地位不可動(dòng)搖。

（本報記者張雅楠采訪(fǎng)整理）