新華財經(jīng)上海6月17日電（記者 楊溢仁）近日，首批四單基礎設施公募REITs迎來(lái)擴募一周年。

自2021年6月首批REITs項目上市以來(lái)，境內市場(chǎng)已有36單REITs項目完成上市。以上交所為例，共有25單REITs完成首發(fā)上市，全市場(chǎng)占比近70%；有2單REITs項目完成擴募落地，另有4單項目發(fā)布擴募公告。

無(wú)疑，擴募是REITs市場(chǎng)發(fā)展的必經(jīng)階段，單只基金的外延式擴張，有利于分散底層資產(chǎn)的運營(yíng)風(fēng)險；有利于REITs市場(chǎng)持續納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，促進(jìn)投融資良性循環(huán)；有利于構建長(cháng)期配置與短期交易均衡的投資者結構，提升二級市場(chǎng)流動(dòng)性。

業(yè)內人士判斷，隨著(zhù)發(fā)行和擴募常態(tài)化機制的進(jìn)一步完善，我國基礎設施公募REITs將進(jìn)入新一輪擴容周期。

公募REITs擴募空間廣闊

所謂擴募，是指公募REITs首次發(fā)行后，于存續期間內再次發(fā)行基金份額募集資金，用于購入新基礎設施項目或存量項目更新改造等優(yōu)化投資組合的行為。

擴募程序方面，基金管理人需先與交易對手方就擬購入項目進(jìn)行初步磋商和談判，隨后對基礎設施項目開(kāi)展盡職調查，再由基金管理人履行內部決策程序，并依次通過(guò)國家發(fā)展改革委申報推薦、中國證監會(huì )準予基金變更注冊，召開(kāi)基金份額持有人大會(huì )，通過(guò)方案后方可實(shí)施基金擴募。

據記者了解，目前市場(chǎng)上共有4只公募REITs完成擴募程序，即華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng )新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT，且擴募份額已在交易所上市。

不僅如此，比起2023年“尚未有擴募計劃”，或是“處于前期擴募項目培育篩選階段”的表述，就原始權益人及關(guān)聯(lián)方對投資者的最新回復來(lái)看，步入2024年，大部分公募REITs已啟動(dòng)擴募相關(guān)工作。

值得一提的是，中航京能光伏REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、紅土創(chuàng )新深圳安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT已先后發(fā)布了擬擴募公告。

另有一批REITs也在近期向投資者報告了擴募工作的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。例如，中信建投國家電投新能源REIT的負責人表示，其原始權益人已于今年4月11日啟動(dòng)了關(guān)于基金擴募項目的財務(wù)顧問(wèn)、評估與審計委托服務(wù)的招標工作。

需指出，擴募不僅是公募REITs產(chǎn)品的重要特性，也是REITs市場(chǎng)實(shí)現持續擴張、獲得規模體量與生命力的必經(jīng)之路。

截至2024年6月15日，我國已有36只公募REITs上市，4單項目實(shí)現首次擴募。

反觀(guān)海外市場(chǎng)，以美國為例，2015年至2022年，美國REITs市場(chǎng)的擴募單數為首發(fā)的20.72倍、擴募規模是首發(fā)規模的20.46倍。

助力構建投融良性循環(huán)

毋庸置疑，國內基礎設施公募REITs市場(chǎng)的可持續健康發(fā)展，離不開(kāi)擴募機制的完善。

作為參與擴募的首批四單項目之一，滬市華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的相關(guān)負責人表示：“對原始權益人而言，張江REIT的擴募有利于擴大融資規模，加速投融管退的循環(huán)速度，并以此為基礎構建更為成熟的資產(chǎn)證券化體系，最終服務(wù)到科技產(chǎn)業(yè)以及實(shí)體經(jīng)濟。再就本單REIT產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，擴募有利于形成基礎設施基金規模效應，分散個(gè)體底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，平滑基金整體收益。”

“擴募有助于普洛斯保持對中國基礎設施領(lǐng)域的高效、高速投資，助力實(shí)體經(jīng)濟以更為綠色環(huán)保的方式進(jìn)入下一輪高質(zhì)量增長(cháng)。”普洛斯資產(chǎn)中國區聯(lián)席總裁趙明琪在接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)并稱(chēng)：“擴募是對已持有基礎設施資產(chǎn)覆蓋區域的補充，能進(jìn)一步分散資產(chǎn)組合地域風(fēng)險。同時(shí)，擴募也有利于提升產(chǎn)品的整體規模，充分發(fā)揮行業(yè)資產(chǎn)管理規模效應，有助于提升底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。”

可以看到，上交所市場(chǎng)的另一單擴募項目，也是首批擴募規模最大的REITs項目——中金普洛斯REIT通過(guò)納入更多具有較強經(jīng)濟活力與成長(cháng)潛力的資產(chǎn)，吸收一線(xiàn)城市及強二線(xiàn)城市的外溢效應，拓展了首發(fā)項目持有的倉儲物流園輻射范圍，形成了全國網(wǎng)絡(luò )化布局——擴募后基金份額達到了19.38億份，基礎設施項目擴充至10個(gè)倉儲物流園，分布于京津冀、長(cháng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟區、粵港澳大灣區和成渝經(jīng)濟圈，建筑面積合計約115.7萬(wàn)平方米。

“REITs市場(chǎng)的規模越大，理論上能吸引的資金越多，市場(chǎng)交易活躍度也將獲得支撐，并形成投融良性循環(huán)。”中金公司研究部REITs研究小組執行負責人、分析師孫元祺表示，“由此，未來(lái)三年，在利率友好的環(huán)境之下，REITs‘首發(fā)+擴募’——“兩條腿”走路料成為大勢所趨。”

多層次市場(chǎng)建設進(jìn)行中

根據中金公司統計（公開(kāi)渠道），當前全市場(chǎng)中共有逾220個(gè)REITs儲備項目，假設未來(lái)其中有相當大的部分能夠進(jìn)入市場(chǎng)，那么公募REITs的上市只數有望達到三位數，公募REITs或將真正奠定獨立大類(lèi)資產(chǎn)的地位。

記者還注意到，為了持續增強REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的質(zhì)效，同時(shí)加快建立多層次REITs市場(chǎng)，目前，關(guān)于研究推動(dòng)私募REITs發(fā)行——即構建“Pre-REITs孵化培育—私募REITs運營(yíng)提質(zhì)—公募REITs高效退出”市場(chǎng)閉環(huán)，也成為了業(yè)界熱議的焦點(diǎn)。

自公募REITs試點(diǎn)以來(lái)，市場(chǎng)發(fā)展迅速，各種類(lèi)型基礎設施資產(chǎn)估值和定價(jià)模式被開(kāi)發(fā)，也催生出了龐大的Pre-REITs市場(chǎng)。

不僅如此，近期獲批的市場(chǎng)首單住房租賃持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS也被業(yè)界視為可與公募REITs銜接的場(chǎng)內標準化權益產(chǎn)品。

據記者了解，該類(lèi)產(chǎn)品的特點(diǎn)是“堅持實(shí)質(zhì)重于形式，突出資產(chǎn)信用”，就產(chǎn)品的制度安排來(lái)看，其整體借鑒了公募REITs的政策導向和產(chǎn)品要求，但基于融資人、投資人的需求設置了更靈活的制度，旨在激發(fā)市場(chǎng)活力，盤(pán)活存量資產(chǎn)。

總而言之，隨著(zhù)多層次REITs市場(chǎng)建設的日臻完善，以及產(chǎn)品規模和種類(lèi)的進(jìn)一步拓展，未來(lái)公募REITs市場(chǎng)必將吸引多元化的投資者參與配置，為原始權益人提供流動(dòng)性支持的同時(shí)增厚投資者收益，實(shí)現發(fā)行人和投資人的共贏(yíng)。

“隨著(zhù)REITs產(chǎn)品在大類(lèi)資產(chǎn)中的定位日漸清晰——完成了從債向股的轉變，疊加其估值定價(jià)能相對合理地反映產(chǎn)品真正的風(fēng)險收益水平，則在此基礎上，或有越來(lái)越多的原始權益人和投資者流向該市場(chǎng)。”孫元祺判斷，“截至今年末，已發(fā)行上市項目有望明顯增長(cháng)，規模潛力將進(jìn)一步釋放。”

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編輯：王菁

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