經(jīng)濟觀(guān)察網(wǎng) 記者 陳月芹 6月19日，在經(jīng)濟觀(guān)察報主辦的第二十一屆（2024）藍籌年會(huì )上，國際歐亞科學(xué)院院士、住房和城鄉建設部原副部長(cháng)仇保興作了《增強房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性基本策略》的主題演講。

仇保興從七個(gè)方面分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱性，并提出增強房地產(chǎn)市場(chǎng)短期韌性及中長(cháng)期韌性的若干策略。

仇保興認為，當前房?jì)r(jià)已經(jīng)轉向普遍下跌趨勢，防觸發(fā)系統性金融風(fēng)險已成為主要挑戰。盡管全國人均住房面積已達到發(fā)達國家水平，但高質(zhì)量房產(chǎn)需求難以得到滿(mǎn)足。

不同收入水平群體的住房需求不同，例如一線(xiàn)城市低收入無(wú)房者購房難、租房難仍然矛盾突出。政府包辦的保障房、先租后售房、廉租房等房源普遍存在結構和質(zhì)量差、配套不良、職住分離、轉讓退出不便利和財政支付困難等一系列矛盾，急需轉向合作建房。

而四億中產(chǎn)階層用于休閑康養的第二套房消費轉向國外的趨勢加劇，城鄉融合發(fā)展需要滿(mǎn)足城市中產(chǎn)階層二套房(“只租難炒”）需求；大多數三四線(xiàn)城市和小城鎮人口減少，進(jìn)入收縮階段，房產(chǎn)價(jià)格下滑、空置率升高，地方政府開(kāi)支短缺等矛盾日益呈現。

仇保興建議建立多種應急調控預案與工具儲備。地方可以建立房地產(chǎn)穩定基金，收購一部分庫存商品房，這是建立冗余的標志之一。糧食可以?xún)Υ妫慨a(chǎn)也可以有一定的儲存。

以下內容根據仇保興演講整理：

房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱性之一，中國和美國不同，是典型的舊大陸國家，中國的城鎮化拐點(diǎn)早已來(lái)臨。國家“十四五”規劃中，常住人口城鎮化率2020年為60.6%，2025年為65%，這意味著(zhù)中國已經(jīng)處在城鎮化末期。

脆弱性之二，日本、法國人均住房面積約35—40平方米，我國目前已超40平方米；更重要的是房地產(chǎn)占中國國民資產(chǎn)比例，中國老百姓的房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的70%，而美國是30%左右。中國的房地產(chǎn)一旦全面崩潰，很多老百姓總資產(chǎn)會(huì )大大縮水，消費能力會(huì )變得長(cháng)期趨弱。

脆弱性之三，人口增長(cháng)明顯減少，2023年出生人口僅900多萬(wàn)，人口的出生數量對房地產(chǎn)的長(cháng)期影響是一個(gè)決定性因素。隨著(zhù)出生人口減少、城鎮化率減緩、空間的移動(dòng)性增強和人口增長(cháng)點(diǎn)嚴重不均衡等問(wèn)題，導致大多數城市都開(kāi)始搶人了。

脆弱性之四，我國房地產(chǎn)占比總投資額始終很大，這也是過(guò)去40年快速城鎮化所帶來(lái)的后遺癥之一，而且會(huì )影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)結構。

脆弱性之五，過(guò)去40年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，存在依賴(lài)中央集中調控的習慣性思維的問(wèn)題。但中央集中調控產(chǎn)生的結果是波動(dòng)加劇，當房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)，中央出臺調控措施，房地產(chǎn)就降溫，房地產(chǎn)低迷后又來(lái)一次調控刺激市場(chǎng)。這個(gè)問(wèn)題值得我們思考，今后到了不需要中央出手大調控時(shí)，地方政府怎么辦？

脆弱性之六，就是金融衍生品亂象頻顯。金融衍生品有三個(gè)特點(diǎn)：第一，此類(lèi)的所謂創(chuàng )新的目標就是為了逃避監管；第二，金融衍生品會(huì )極大放大杠桿率，其杠桿率往往高達100%；第三，能明顯加劇市場(chǎng)的波動(dòng)性。這些所謂的金融創(chuàng )新對房地產(chǎn)的影響幾乎是毀滅性的。

脆弱性之七，近期不確定性疊加，包括國際風(fēng)險輸入可能性上升、民眾消費能力明顯下降、地方政府財力明顯萎縮、頭部企業(yè)自救能力明顯衰退、貨幣和財政政策調節空間明顯減少等。

增強房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性，短期來(lái)看：首先應恢復穩健，恢復市場(chǎng)主體（房地產(chǎn)公司、購房者）的地位，清理對房地產(chǎn)公司和地方政府的各類(lèi)約束政策。“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”是一項長(cháng)期的目標，應防止短期沖鋒。

其次，權力下放，發(fā)揮地方政府的首創(chuàng )精神，“集中調”轉向“就地調”，地方政府一旦犯錯，中央政府可約談糾正；減約束，多放權，例如按揭貸款利息和首付比下調等由城市政府決定；在總量控制的前提下，土地單幅面積、出讓時(shí)間和批次均由地方政府自行決定。

第三是實(shí)現住房供給主體多樣化、調控工具多樣化、資金來(lái)源多樣化、住房渠道多樣化。只有實(shí)現住房供給渠道多樣性，我們才能把政府大量投資保障房造成政府財政負擔重、房子質(zhì)量差和配套不健全這個(gè)套解開(kāi)，現在無(wú)論是中央財政、還是地方財政，再也沒(méi)有能力像前幾年那樣每年建幾百萬(wàn)套保障房了，但是民眾的錢(qián)不少，大量?jì)υ阢y行里面發(fā)不出去，這是一個(gè)矛盾，政府應放手讓民眾自我建造、自我負擔住房的維護和更新。

第四是協(xié)同。一方面，金融貨幣、財政稅收、土地出讓、空間規劃和農村土地制度改革等，應多方協(xié)同，防止“各自為戰，相互干擾”。另一方面，跨專(zhuān)業(yè)、跨部門(mén)、跨區域（城鄉）協(xié)同動(dòng)作；長(cháng)中短期目標協(xié)同；建立多層次房地產(chǎn)“三穩”聯(lián)席會(huì )議等。

第五要有足夠的冗余。要發(fā)揮中央和省級“房地產(chǎn)解困基金”作用，建立多種應急調控預案與工具儲備等。

第六是適應。利用大數據、實(shí)時(shí)分析風(fēng)險熱點(diǎn)；防止數據造假，避免錯誤反饋惡性循環(huán)；培育多形式、多渠道、逆周期供給與消費主體；加快市場(chǎng)主體和居民自組織式老舊小區改造。扼制房地產(chǎn)投機的工具——房地產(chǎn)稅應是一攬子的新地方稅，由空置稅、消費稅、轉讓稅和物業(yè)稅等組成，全國人大出法律框架，授權地方人大出臺細則。

當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要趨勢與矛盾有六點(diǎn)：

一是房?jì)r(jià)變化趨勢已經(jīng)轉向普遍下跌，防觸發(fā)系統性金融風(fēng)險已成為主要挑戰；

二是全國城鎮房產(chǎn)人均擁有量已達到發(fā)達國家水平，但高質(zhì)量房產(chǎn)需求難以得到滿(mǎn)足；

三是一線(xiàn)城市部分低收入無(wú)房者購房難、租房難仍然矛盾突出。政府包辦的保障房、先租后售房、廉租房等房源普遍存在結構和質(zhì)量差、配套不良、職住分離、轉讓退出不便利和財政支付困難等一系列矛盾，急需轉向合作建房；

四是四億中產(chǎn)階層休閑康養第二套房消費轉向國外趨勢加劇，城鄉融合發(fā)展需要滿(mǎn)足城市中產(chǎn)階層二套房(“只租難炒”）需求；

五是大多數三四線(xiàn)城市和小城鎮人口減少，已進(jìn)入收縮階段，房產(chǎn)價(jià)格下滑、空置率升高，地方政府開(kāi)支短缺等矛盾日益呈現；

六是新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)持續減少與設計、施工和建材生產(chǎn)規模普遍過(guò)剩的矛盾日益突出。

總而言之，近期為了保證超級復雜巨系統的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行，必須采取增強韌性的一系列對策。城市政府負調控“全責”，必須具有“全權”，所有調控工具箱下放是必然趨勢。

從中長(cháng)期來(lái)看，滿(mǎn)足高質(zhì)量住房消費，啟動(dòng)民間文博、科創(chuàng )和養老等方面的場(chǎng)所設施大發(fā)展可極大彌補房地產(chǎn)市場(chǎng)脆弱性短板和助推發(fā)展動(dòng)能轉換；城市中產(chǎn)階層在農村擁有“只租難炒”的第二套休閑康養長(cháng)租房是實(shí)現城鄉融合發(fā)展、升級消費的必由之路。這幾個(gè)方面的長(cháng)期策略可能有十倍甚至幾十倍資本增量。而中長(cháng)期韌性的培育主要依靠企業(yè)家和市民的自組織作用的發(fā)揮，上級政府主要靠立法進(jìn)行保障。