經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡艷明 6月28日上午，林然和妻子趕到北京市西城區(qū)一家招商銀行的網(wǎng)點(diǎn)。銀行網(wǎng)點(diǎn)在上午9點(diǎn)開(kāi)門辦理業(yè)務(wù)，他們9點(diǎn)10分趕到，在大堂經(jīng)理的協(xié)助下取號(hào)等候。他們拿到了34號(hào)，前面有23個(gè)人在等候辦理業(yè)務(wù)。林然關(guān)注到，身邊很多人和他一樣，也是前來(lái)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款的。

6月26日傍晚，北京市發(fā)布了新的房貸政策，首套房和二套房的首付款比例和房貸利率均有下調(diào)。看到這個(gè)消息的時(shí)候，林然心里有些難受。北京市的首套房貸款利率（五年期以上）下限已經(jīng)降至3.5%，而他的首套房貸款利率依然是4.75%。面臨類似情形的人不在少數(shù)，他們似乎是被政策紅利“屏蔽”的群體。此前，在大量提前還款壓力下，監(jiān)管部門在2023年8月31日發(fā)布文件，指導(dǎo)商業(yè)銀行自9月起降低存量首套住房貸款利率。這項(xiàng)利好政策惠及約5000萬(wàn)戶、1.5億人。但并不包括林然等一線城市的購(gòu)房者，作為2019年10月以后申請(qǐng)房貸的人，因?yàn)橛?5個(gè)基點(diǎn)加點(diǎn)的下限要求，他的房貸利率依然站在“高崗”上。今年5月以來(lái)，一線城市房貸新政陸續(xù)出臺(tái)，然而，林然們發(fā)現(xiàn)存量貸款與新發(fā)放貸款的利率差距繼續(xù)擴(kuò)大。這些人在互聯(lián)網(wǎng)上分享自己的經(jīng)歷，向監(jiān)管部門打電話、寫信反映，同時(shí)積極通過(guò)提前還貸來(lái)“自救”。

“不知道新政策有沒(méi)有刺激到樓市，反正是刺激到我了。”這是許多高位貸款利率購(gòu)房者的心理寫照。

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年末到2023年末的新增個(gè)人住房貸款大約在8萬(wàn)億元。在提前還貸等因素影響下，2021年末到2023年末，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額基本未發(fā)生太大變化。

一位中小銀行管理層人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2023年以來(lái)，當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放的房貸遠(yuǎn)不如之前，而且很多客戶都在提前還貸。國(guó)泰君安宏觀研究團(tuán)隊(duì)計(jì)算，2024年2月以來(lái)，居民早償率指數(shù)加速上行，4月達(dá)到37%的歷史高位，反映居民提前還貸行為明顯增多。從幾家券商的測(cè)算來(lái)看，監(jiān)管機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)似乎都承受著巨大的壓力。存量房貸利率會(huì)再次下調(diào)嗎？

3.5%與4.75%

5月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局等部門出臺(tái)一系列支持房地產(chǎn)的舉措，包括取消全國(guó)層面房貸利率政策下限、下調(diào)首付款比例和公積金貸款利率、設(shè)立保障性住房再貸款等多方面內(nèi)容，被市場(chǎng)稱為“517新政”。“517新政”發(fā)布后，地方政府紛紛跟進(jìn)，出臺(tái)相應(yīng)的政策。林然也密切關(guān)注北京市的動(dòng)態(tài)，期待北京市的具體實(shí)施方案。

6月26日，北京市的政策終于出臺(tái)。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國(guó)人民銀行北京市分行等四部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，明確調(diào)整優(yōu)化北京地區(qū)住房信貸政策的相關(guān)舉措，包括下調(diào)北京市新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例、貸款利率等。其中，首套房的最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)，為3.5%；二套房的貸款利率下限則按五環(huán)內(nèi)、外區(qū)分，位于五環(huán)內(nèi)的，下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn)，目前為3.9%；五環(huán)外的，下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減25個(gè)基點(diǎn)，目前為3.7%。

從6月27日起，北京市的各家銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行最新的政策。

等了一個(gè)多月，北京市出臺(tái)的政策并不涉及存量貸款，只針對(duì)新購(gòu)房者，林然有些失望。

2023年2月，林然在銀行貸款165萬(wàn)元，購(gòu)買了北京市東城區(qū)的一套商品房。按照當(dāng)時(shí)的政策，他的房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)55個(gè)基點(diǎn)，現(xiàn)在執(zhí)行利率是4.75%（每年1月1日調(diào)整）。他選擇了等額本金的還款方式，月還款額在12000元左右。

林然發(fā)現(xiàn)，新貸款利率與他的貸款利率，利差已經(jīng)超過(guò)了1個(gè)百分點(diǎn)。即使他的房貸利率會(huì)在明年1月1日進(jìn)行重定價(jià)，利率降為4.5%，但依然和新發(fā)放的房貸利率有一個(gè)百分點(diǎn)的利差，而且這個(gè)差距會(huì)永遠(yuǎn)存在。

6月27日，他與妻子商量后，決定6月28日一早就去招商銀行預(yù)約提前還款。因?yàn)樗麩o(wú)法在招商銀行的手機(jī)銀行APP上預(yù)約提前還款，只能到線下網(wǎng)點(diǎn)辦理。

在營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，林然關(guān)注到，身邊很多人都是來(lái)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款的。隔壁一位女士，申請(qǐng)?zhí)崆斑€款250萬(wàn)元，還完之后，月供大約從5萬(wàn)元降為3萬(wàn)元。

今年4月，林然已經(jīng)申請(qǐng)了35萬(wàn)元的提前還貸，月供從12000元左右降為了9000元。他希望以“小步快跑”的方式，逐漸降低還款壓力，節(jié)省利息支出。辦理完業(yè)務(wù)后，林然的手機(jī)短信收到了預(yù)約成功的提示，銀行提示他會(huì)在8月1日扣款。他計(jì)算，這次提前還款成功后，月供會(huì)從9000元降低到7900元左右。而且他計(jì)劃未來(lái)有積蓄后，會(huì)繼續(xù)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。此外，消費(fèi)貸等產(chǎn)品的貸款利率也在下降。一位購(gòu)房者告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在銀行的客戶端上，他看到銀行批的消費(fèi)貸款年化利率為3.5%，比他目前的房貸利率4.5%低了一個(gè)百分點(diǎn)。“我的房貸利率是有房子抵押的，而消費(fèi)貸是信用貸款，為什么抵押貸款的利率反而比信用貸款利率要高？這不科學(xué)。”他說(shuō)。

房?jī)r(jià)和利率都“站崗”了

楊?yuàn)櫟馁J款利率也是LPR+55個(gè)基點(diǎn)，目前執(zhí)行的利率是4.75%（每年1月1日調(diào)整），她想提前還款但有心無(wú)力。

2022年買房的時(shí)候，不僅花光了小家庭的積蓄，雙方父母的多年存款也幾近被“掏空”。而且目前雙方收入在還貸之后所剩無(wú)幾，沒(méi)有多余的存款提前還貸。

回想兩年前買房時(shí)的心情，和現(xiàn)在形成了巨大的反差。2022年元旦過(guò)后，大家都沉浸在春節(jié)即將到來(lái)的喜慶氣氛中。春節(jié)假期前幾天，楊?yuàn)櫳暾?qǐng)的房貸終于放款，貸款300多萬(wàn)，月供約1.8萬(wàn)元。

拿到紅彤彤的房本那一刻，楊?yuàn)櫤驼煞虻膬?nèi)心無(wú)比喜悅。他們終于在北京有了家，在這里結(jié)婚成家，買房置業(yè)，人生開(kāi)始步入正軌。

此后，房?jī)r(jià)的變化和房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)變讓楊?yuàn)櫡驄D有些措手不及。小區(qū)的均價(jià)在走低，同戶型的房子，距離他們購(gòu)買時(shí)500萬(wàn)元的成交價(jià)也在慢慢下降。

北京從2017年開(kāi)始實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在一定程度上抑制了市場(chǎng)非理性上漲。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向，供求關(guān)系發(fā)生變化，支持剛性、改善性住房需求成為政策調(diào)整的方向。

從2023年9月以來(lái)，北京陸續(xù)出臺(tái)放松樓市的政策。2023年9月1日，北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”；2023年12月14日，降低首付比例、降低利率下限、優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)、延長(zhǎng)貸款年限；2024年4月22日，北京放松離婚購(gòu)房信貸政策；2024年4月30日，北京執(zhí)行了13年的限購(gòu)政策迎來(lái)松綁，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)一套住房。

隨著全國(guó)范圍內(nèi)房貸政策的放松，很多城市的存量房貸利率逐漸高于新發(fā)放貸款利率。此外，在理財(cái)產(chǎn)品利率、存款利率下降等因素影響下，2021年下半年以來(lái)，商業(yè)銀行遭遇了一波提前還貸潮。

住房按揭貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，還款穩(wěn)定且不良率低。居民的提前還貸給銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)造成了很大影響。2022年后，銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)步入罕見(jiàn)的低谷期，增速嚴(yán)重下滑；2023年上半年，多家上市銀行的個(gè)人住房貸款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。此時(shí)，市場(chǎng)多方發(fā)出下調(diào)存量房貸利率的建議。

2023年8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）。自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

政策發(fā)布當(dāng)天，楊?yuàn)櫚选锻ㄖ氛J(rèn)真地研究了一遍后，發(fā)現(xiàn)跟自己沒(méi)有任何關(guān)系，“我整個(gè)人都傻了”。《通知》規(guī)定，“調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限”。

2019年10月以來(lái)，北京執(zhí)行的利率下限水平為L(zhǎng)PR+55個(gè)基點(diǎn)。因此，林然、楊?yuàn)欉@些在2019年10月后貸款的購(gòu)房者，并不在調(diào)整的范圍內(nèi)。他們的貸款利率依然為L(zhǎng)PR+55個(gè)基點(diǎn)。

政策的“夾心層”

不僅是北京，上海、深圳等城市都有類似的情況。“517新政”后，北上廣深一線城市跟進(jìn)，調(diào)整最低首付比例和房貸利率下限。以上海市為例，2021年7月24日至2023年12月，上海市首套住房的貸款利率下限是LPR+35個(gè)基點(diǎn)；從2024年5月28日起，上海市調(diào)整優(yōu)化首套個(gè)人住房貸款利率下限至LPR-45個(gè)基點(diǎn)，目前為3.5%（按照6月份LPR報(bào)價(jià)計(jì)算）。安女士在2022年3月申請(qǐng)了首套住房貸款，利率是LPR+35個(gè)基點(diǎn)，目前的貸款利率是4.3%。

在向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的同時(shí)，5月底，安女士向上海市政府信箱反映存量房貸利率的問(wèn)題。7月3日，中國(guó)人民銀行上海市分行給安女士答復(fù)：2024年5月28日之前發(fā)放的個(gè)人住房貸款，執(zhí)行當(dāng)時(shí)上海利率下限政策。根據(jù)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（銀發(fā)〔2023〕174號(hào)），“存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。”調(diào)整后的存量首套住房貸款利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房貸款利率政策下限。下一步，中國(guó)人民銀行上海市分行將繼續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)宏觀金融審慎政策，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

這個(gè)答復(fù)與此前深圳市的內(nèi)容相似。5月28日，深圳市政府宣布下調(diào)新房貸利率后，不少市民向政府部門咨詢，現(xiàn)有房貸利率是否也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。6月4日，深圳市住建部、金融監(jiān)管部門聯(lián)合回應(yīng)稱，存量房貸利率不調(diào)整。2019年10月之前，房貸利率是參照貸款基準(zhǔn)利率，在房貸時(shí)代的“換錨”之后，大都是LPR或者LPR基礎(chǔ)上減點(diǎn)；2024年以來(lái)的購(gòu)房者，在寬松的房貸政策下，可以享受到最新的優(yōu)惠政策。在2019年10月至2023年底貸款的群體，成為了政策的“夾心層”。

近幾年在高位“站崗”的群體大約是什么規(guī)模呢？中國(guó)人民銀行披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年末，個(gè)人住房貸款余額為30.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.7%；2020年末，個(gè)人住房貸款余額為34.44萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.6%；2021年末，個(gè)人住房貸款余額為38.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.3%；2022年末，個(gè)人住房貸款余額為38.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.2%；2023年末，個(gè)人住房貸款余額為38.17萬(wàn)億元，同比下降1.6%。

從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年末至2023年末的新增個(gè)人住房貸款大約在8萬(wàn)億元，且2021年末至2023年末，個(gè)人住房貸款余額基本未發(fā)生太大變化。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)在采訪中了解到，與林然、楊?yuàn)櫟冉?jīng)歷相似的是，這類群體的大部分人有著比較集中的畫像：大都是80后、90后，正是購(gòu)買住房、組建家庭的年紀(jì)。

因?yàn)閺氖陆?jīng)濟(jì)金融相關(guān)的工作，楊?yuàn)櫼惨恢痹趪L試辯證地看待問(wèn)題。她說(shuō)，會(huì)遵守“契約精神”，繼續(xù)按時(shí)還貸。“我們是在LPR+55個(gè)基點(diǎn)的價(jià)格上站崗了，但如果房?jī)r(jià)漲到600萬(wàn)，即使貸款利率高，那么我的心理可能并沒(méi)有像現(xiàn)在這么不平衡。關(guān)鍵是現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了10%，在房?jī)r(jià)起飛之前，買房的人恰好踩中了時(shí)代的節(jié)拍。我們似乎踩在了一個(gè)時(shí)代的房地產(chǎn)狂想曲的尾音上，然后下墜。”

楊?yuàn)櫢袊@，人無(wú)法站在現(xiàn)在看過(guò)去。曾經(jīng)她以為，奮斗多年終于在北京“扎根”，現(xiàn)在回想起來(lái)有些五味雜陳，“心理落差當(dāng)然是有的。成功的人都是順勢(shì)而為，順應(yīng)時(shí)代的趨勢(shì)去踩風(fēng)口，而我感覺(jué)自己踩錯(cuò)了時(shí)代的節(jié)拍”。

下調(diào)的可能性

“不調(diào)整存量貸款利率，我們就提前還貸，把RMBS的早償率‘打’上去。”在社交平臺(tái)，有人發(fā)出了這樣的倡議。

RMBS是個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券。RMBS條件早償率指數(shù)是全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心在2021年10月發(fā)布的一個(gè)指數(shù)，旨在綜合反映個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券市場(chǎng)的基礎(chǔ)資產(chǎn)早償水平。

早償率是指在個(gè)人住房抵押資產(chǎn)支持證券中，債務(wù)人提前償付的金額在資產(chǎn)池未償本金余額減去計(jì)劃償還本金金額的比例，這個(gè)指標(biāo)被用來(lái)觀測(cè)居民個(gè)人住房貸款提前還款行為。

國(guó)泰君安宏觀研究團(tuán)隊(duì)在今年6月發(fā)表的一份研究報(bào)告提到，2024年2月以來(lái)，居民早償率指數(shù)加速上行。本輪居民早償潮由高收益資產(chǎn)荒（存款利率調(diào)降、長(zhǎng)期國(guó)債指導(dǎo)、大額存單停售、手工補(bǔ)息治理）驅(qū)動(dòng)，因而熄火的關(guān)鍵是扭轉(zhuǎn)居民對(duì)于資產(chǎn)荒的預(yù)期，根本措施在于促使價(jià)格平穩(wěn)回升、提升通脹預(yù)期。

參考全國(guó)銀行間同業(yè)拆解中心發(fā)布的RMBS條件早償率指數(shù)的編制方法，國(guó)泰君安宏觀研究團(tuán)隊(duì)計(jì)算了居民早償率指標(biāo)（CPR）。2024年2月以來(lái)，居民早償率指數(shù)加速上行，4月達(dá)到37%的歷史高位（刨除2023年10月的技術(shù)性調(diào)整），反映出居民提前還貸行為明顯增多。居民提前還貸行為主要受三方面因素驅(qū)動(dòng)：信用擴(kuò)張意愿（即購(gòu)房意愿），低成本負(fù)債可得性，高收益資產(chǎn)可得性。

提前還貸的熱度仍在持續(xù)。尤其是“517新政”后，市場(chǎng)上關(guān)于再次調(diào)整存量房貸的呼聲再起。

存量房貸利率會(huì)再次下調(diào)嗎？野村證券陸挺團(tuán)隊(duì)在6月12日發(fā)布的一份研究報(bào)告中預(yù)計(jì)，隨著房?jī)r(jià)下跌，以及提前還貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行可能會(huì)在未來(lái)幾個(gè)月向商業(yè)銀行建議，要求其降低現(xiàn)有抵押貸款利率，就像在2023年出現(xiàn)的情況一樣。中國(guó)人民銀行也許還會(huì)選擇降低LPR，以減輕存量房貸借款人的負(fù)擔(dān)。

也有學(xué)者認(rèn)為，存量房貸的利率不宜進(jìn)行二次調(diào)整；雖然存量房貸與新增房貸的利差在擴(kuò)大，但這不是存量房貸利率應(yīng)再次下調(diào)的依據(jù)。

另外，銀行息差收窄也被認(rèn)為是掣肘因素之一。2024年一季度，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較2023年四季度的1.69%下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。有股份行的分行副行長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，上一輪（2023年9月）的調(diào)整對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)有非常大的影響，如果繼續(xù)下調(diào)，可能會(huì)進(jìn)一步擠壓銀行的利潤(rùn)。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員楊海平表示，上一輪存量房貸利率下調(diào)是在提前還款需求激增的背景下，中國(guó)人民銀行綜合各方情勢(shì)，給出了引導(dǎo)政策，并順利落地。存量房貸下調(diào)對(duì)于商業(yè)銀行而言意味著要損失一部分利息收入。就目前而言，商業(yè)銀行凈息差降到了歷史的低點(diǎn)，盈利壓力巨大，監(jiān)管部門也意識(shí)到保持商業(yè)銀行合理利潤(rùn)空間的重要性。在與上一輪存量房貸調(diào)降的情勢(shì)發(fā)生較大變化的條件下，至少在目前，監(jiān)管部門很難下決心推動(dòng)第二輪存量房貸利率下調(diào)。

從國(guó)際范圍來(lái)看，美國(guó)會(huì)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭，以降低存量按揭利率。中金公司在相關(guān)研究報(bào)告中表示，美國(guó)按揭貸款主要分為固定利率貸款和存量利率貸款兩種，美國(guó)允許居民申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭，即居民可向銀行申請(qǐng)新的貸款，并以新的貸款償還舊的貸款。在美國(guó)按揭利率下降幅度較大階段（如2012年—2013年、2019年—2021年），轉(zhuǎn)按揭指數(shù)出現(xiàn)明顯上升。

部分學(xué)者也在呼吁出臺(tái)更有力度的房地產(chǎn)政策。中國(guó)社科院金融研究所副所長(zhǎng)張明近日撰文稱，盡管近期出臺(tái)了“517新政”，但迄今為止房地產(chǎn)市場(chǎng)信心尚未扭轉(zhuǎn)，一線城市核心地區(qū)房?jī)r(jià)尚未穩(wěn)定住，大量民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)依然處于信用違約的邊緣（白名單并未顯著改善商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的惜貸行為）。雖然目前房?jī)r(jià)與成交量下跌還未造成嚴(yán)重的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，但隨著房?jī)r(jià)逐漸跌破安全邊際（例如30%的歷史首付比率），我們應(yīng)該擔(dān)心并防范未來(lái)住房抵押貸款違約率陡然上升的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（應(yīng)受訪者要求，林然、楊?yuàn)櫈榛?/p>