經(jīng)濟觀(guān)察報 記者 丁文婷 聽(tīng)到上海中小套型政策調整的消息，趙先生一陣欣喜，“不用只盯二手房，可以等一等新房了”。“上海土地市場(chǎng)”官網(wǎng)3月中旬公布了2024年一批次第二輪6幅土地，將中小套型面積最低比例下調至50%，中小套面積也做了相應調升。這個(gè)政策讓正在換房的趙先生看到了希望。

10年前，趙先生在上海長(cháng)寧區婁山關(guān)路附近購買(mǎi)了一套80平方米的兩居室，但隨著(zhù)孩子出生、老人來(lái)上海帶娃，這套兩居室已經(jīng)無(wú)法容納一家5口人。4年前，他把房子出租，又在附近租下了一套140平方米的三居室。

幾年來(lái)，趙先生一直想將他的兩居室置換成三居室，但看了一圈項目，他發(fā)現附近120平方米左右的三居室不少，但140—150平方米的不多。他也考慮過(guò)新房，但市區新房供應少，“即便有140平方米以上的大戶(hù)型，也就幾十套，少得可憐”。

在上海，像趙先生這樣的改善型購房群體不少，他們苦于市場(chǎng)匹配的房源太少。上海中小套型政策的調整，使得開(kāi)發(fā)商能夠規劃、設計和推出更多針對改善型需求的住宅，一定程度給他們帶來(lái)了希望。

小戶(hù)型供大于求

“從2022年開(kāi)始，我們不斷與政府相關(guān)部門(mén)溝通，希望調整對中小套型的限制”，一家頭部房企的上海負責人告訴經(jīng)濟觀(guān)察報，隨著(zhù)市場(chǎng)供需變化，他們發(fā)現，市場(chǎng)需求和產(chǎn)品存在一定錯配，經(jīng)過(guò)不斷溝通和反映，這一次終于有了結果。

另一家頭部央企華東區相關(guān)負責人表示，不僅是最新掛出的6宗地塊做出了調整，他從政府相關(guān)部門(mén)得知，從今年開(kāi)始，上海出讓的地塊會(huì )陸續放寬中小套型限制。

上述頭部房企上海負責人表示，從成本上來(lái)說(shuō)，相比大戶(hù)型，建造中小套型住宅廚房、衛生間的工程成本會(huì )增加，但影響并不大，真正受影響的是銷(xiāo)售。“但凡一些好地段的項目有大戶(hù)型，都是最先賣(mài)光，剩下來(lái)的往往是小戶(hù)型”。

一家地產(chǎn)央企上海營(yíng)銷(xiāo)負責人介紹，開(kāi)盤(pán)選房棄號的客戶(hù)主要有兩種：一種是沒(méi)有選到心儀樓層的，另一種則是沒(méi)有“沖”到大戶(hù)型的。改善型客戶(hù)本就希望住得舒適，所以不想將就。

比如，上海寶山區環(huán)線(xiàn)內的華發(fā)四季河濱二期、三期開(kāi)盤(pán)選房后，剩下的主要是74平方米的兩房和91平方米的三房。

即便是在樓市火熱的2022年，需要77分才能入圍的蟠龍府一期，搖號選房后，仍剩余30多套80平方米的小戶(hù)型；二期選房結束后，也剩下近20套80平方米的小戶(hù)型，后續才實(shí)現清盤(pán)。

在嘉定江橋、前灘、大虹橋等熱門(mén)板塊，類(lèi)似的情況也在頻繁發(fā)生，有些樓盤(pán)的棄號率甚至接近50%。所以，房企都希望能夠放寬對中小套型的比例和面積限制，增加大戶(hù)型產(chǎn)品配比，以匹配市場(chǎng)需求。

近兩年，小戶(hù)型“被棄”，在一定程度上與房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫有關(guān)。

禾略咨詢(xún)創(chuàng )始人鄭永祥介紹，2016年至2021年，上海樓市中，小戶(hù)型的成交占比一直在上升，因為當時(shí)大家對房地產(chǎn)有較強的投資預期，很多剛需購房者會(huì )選擇“先上車(chē)”；投資型客戶(hù)也愿意投資小戶(hù)型用于出租，等價(jià)格漲了再賣(mài)。但近兩年，小戶(hù)型成交占比明顯下行，“市場(chǎng)轉冷，投資客減少，但改善需求仍比較穩定。”鄭永祥表示。

大戶(hù)型供不應求

小戶(hù)型“不香”也與長(cháng)期以來(lái)供應量占比較大有關(guān)。

2006年，原建設部等九部委聯(lián)合制定《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》，規定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上”。

這個(gè)被俗稱(chēng)為“9070”的政策在各地落實(shí)，一直到2016年，各地才開(kāi)始對“9070”做出調整。上海規定，中心城區中小套型比例不低于70%，郊區不低于60%，軌道交通站點(diǎn)周邊區域中小套型比例不低于80%。

上海住宅用地出讓文件均規定了中小套型的標準和比例，十幾年來(lái)，上海有大量小戶(hù)型產(chǎn)品入市。

根據中指研究院數據，2013年—2022年，上海市新房供應主要以120平方米以下的三房和兩房為主，占比約70%，其中90—120平方米占比46%，120平方米以上占比僅24%。“從我們觀(guān)察和調研的情況看，一二線(xiàn)城市的新房市場(chǎng)，最有支付意愿和能力的群體，不是首次置業(yè)的剛需，而是改善型客戶(hù)”，上述頭部房企上海負責人表示。“我們做過(guò)統計，上海已建成的商品房有800多萬(wàn)套，以一戶(hù)2—3人計算，可以覆蓋2000多萬(wàn)人口”，鄭永祥表示，民眾對住房的需求，從有沒(méi)有變?yōu)楹貌缓茫路渴袌?chǎng)已經(jīng)進(jìn)入改善階段。目前存量市場(chǎng)有大量中小套型商品房，可以滿(mǎn)足首次置業(yè)的需求，公租房和保障房也能解決一部分剛需群體的住房需求，但改善型供應則嚴重不足。

產(chǎn)品變化

此次上海新政對部分戶(hù)型面積也做出調整。

此前，中小套型標準是，多層住宅建筑面積不大于90平方米，小高層住宅不大于95平方米，高層住宅不大于100平方米。這一次調整為，多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米，高層不大于120平方米。“目前主流需求仍是三室兩衛，按照過(guò)去的規定，高層建筑里按照100平方米設計三房，算上公攤，企業(yè)發(fā)揮空間很小，基本收納都做不到”，上述頭部房企上海負責人表示，中小套型面積提升后，三房?jì)尚l戶(hù)型增加一些面積，可以把收納需求更好地設計出來(lái)。

前幾年，同一個(gè)樓盤(pán)的大戶(hù)型定價(jià)通常高于中小套型，這也是因為改善型需求沒(méi)有得到充分滿(mǎn)足。他提到，以前基本上被“卡死”了，大量100平方米左右的中小套型產(chǎn)品緊湊、同質(zhì)化；政策調整后，企業(yè)可以根據不同地段進(jìn)行不同的產(chǎn)品配置。“小戶(hù)型比例減少后，大戶(hù)型供應就會(huì )上去，定位也會(huì )更精細”，他提到，小戶(hù)型外，剩下50%的套數可以再拆分成幾個(gè)不同面積的產(chǎn)品，比如高層的中小套型面積從100平方米放寬到120平方米后，就可以做成4室2廳，產(chǎn)品排列組合更多了，“以前營(yíng)銷(xiāo)是在做計算題，現在可以做更符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品”。

在鄭永祥看來(lái)，小三房的優(yōu)勢在于，可以用較少的資金獲得完整的居住功能，但很多使用空間比較局促。比如，90平方米的三房，除了主臥外，另外兩個(gè)房間都不適合做正常臥室。“一般標準是能放一張1.5米寬的床、兩個(gè)床頭柜再加衣柜，現在基本上放不下兩個(gè)床頭柜，衣柜需要定制”，鄭永祥表示，如果按照新房78%的得房率計算，調整后，中小套型的室內面積可以增加7—15平方米左右，只增加7平方米也能讓臥室成為普通房間，做兩個(gè)衛生間，解決馬桶不足的問(wèn)題。

不能一味做大

雖然土地供應端政策逐步放寬，允許企業(yè)建造更多大戶(hù)型住宅，但這并不意味著(zhù)上海新房供應結構將徹底轉變。

前述頭部央企華東區域負責人認為，90—100平方米的三房?jì)尚l仍然是未來(lái)市場(chǎng)主力戶(hù)型，“大的做太多，購買(mǎi)力也不一定能跟得上”，市中心小戶(hù)型可以控制總價(jià)，有些改善型群體寧愿住緊湊一點(diǎn)，也愿意改善到較好的地段。

他表示，在上海市中心，因為單價(jià)和總價(jià)較高，小戶(hù)型仍然“吃香”。尤其是內環(huán)內，高品質(zhì)、面積緊湊的小三室新房不愁賣(mài)。

中小套型比例要求降低后，企業(yè)在產(chǎn)品上必然會(huì )增加大戶(hù)型比例，但需要結合地塊特點(diǎn)具體考慮，并不能一味做大。

上述頭部房企上海負責人表示，上海屬于多層次客群城市，不同區域的改善型需求不一樣，新城和市中心的需求區別很大。市中心的改善型需求大致分兩類(lèi)：一類(lèi)是高端住宅，比如近期入市單價(jià)在17萬(wàn)元/平方米以上的項目，要做到300平方米以上才能符合需求；一類(lèi)是普通住宅，上海中內環(huán)10萬(wàn)元/平方米的項目，面積做到140—180平方米基本上就能滿(mǎn)足這部分改善型群體的需求。

在郊區，五大新城的改善型群體也分為本地客和外溢客群，外溢到五大新城的客群，改善型需求可能在140—150平方米，本地客群的需求則會(huì )更大一些，因為原來(lái)住的房子面積就比較大。不過(guò)，大部分改善需求可能還是集中在200平方米以下。