經(jīng)濟觀(guān)察網(wǎng) 記者 田國寶 6月19日，在經(jīng)濟觀(guān)察報主辦的第二十一屆（2024）藍籌年會(huì )上，社科院大學(xué)城鄉建設經(jīng)濟系教授，住建部政策研究中心研究員、原主任陳淮發(fā)表了題為《房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展方向》的演講。

陳淮說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展的新模式實(shí)際上就是均衡發(fā)展的模式，包括產(chǎn)業(yè)鏈條上的風(fēng)險均衡配置、大中小城市協(xié)調發(fā)展、完善市場(chǎng)與保障體系、建立供求關(guān)系的良性自我調節機制等四個(gè)方面。

以下內容根據陳淮演講內容整理：

房地產(chǎn)仍將是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)

第一，城鎮化歷史進(jìn)程從粗放向集約和高質(zhì)量方向轉變。

房地產(chǎn)是城鎮化歷史進(jìn)程中的一個(gè)角色，我們正在把幾千年來(lái)大多數人住鄉下的民族、社會(huì )、經(jīng)濟體，轉變?yōu)榇蠖鄶等俗〕鞘欣锏拿褡濉⑸鐣?huì )、經(jīng)濟體，這個(gè)過(guò)程叫做城鎮化。

我們的城鎮化正在走出粗放的階段。粗放在哪里？舉個(gè)例子，目前我們的城市建設中有危改、舊改、棚改、城中村改造、城市更新，這些概念聽(tīng)起來(lái)好像差不多，但實(shí)際上各有各的政策、定義和適用范圍。

危改是原地拆除重建；舊改基本不拆房子；棚改原來(lái)只適用于遠離大城市的大型國有工礦企業(yè)職工集中居住區范圍，后來(lái)才擴大到三四線(xiàn)城市的老舊危房區；城市更新是增量資源投入帶動(dòng)存量資源的價(jià)值再開(kāi)發(fā)，要兼顧開(kāi)發(fā)商、政府、購房者、居住者、街坊鄰居和公共利益，城市發(fā)展與文脈傳承密切結合，還涉及城市發(fā)展、城市產(chǎn)業(yè)升級。

為什么有這么多樣的住房改造政策？因為前期快速發(fā)展的過(guò)程中遺留著(zhù)大量粗放發(fā)展的短板。北京的朝陽(yáng)、海淀、豐臺三個(gè)區住著(zhù)200萬(wàn)農民工，比北京市政府這么多年提供的廉租房多幾十倍，這部分人的住房是農民出租屋提供的。

我們正在走出粗放發(fā)展的過(guò)程，走向集約化、高質(zhì)量的發(fā)展階段。今年住建領(lǐng)域的任務(wù)是城中村改造、保障房建設和平急兩用的基礎設施。這說(shuō)明我們正在補粗放階段的短板。

第二，人民群眾對美好生活的向往正從衣食保暖向更高層次邁進(jìn)。

十九大報告指出，我國社會(huì )主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長(cháng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。人民對美好生活的向往要求在居住條件改善基礎上進(jìn)行消費結構升級，要求全面小康后有私人財富累積。房子是私人財富最重要的體現，理所當然包含在對美好生活的向往中。滿(mǎn)足人們對“住得好一點(diǎn)、活得好一點(diǎn)”的需求是經(jīng)濟發(fā)展最重要的目標。如果這個(gè)方向不變，房地產(chǎn)就依然是支柱產(chǎn)業(yè)。

第三，擴大內需、建立國內大循環(huán)、應對國際大變局需要強大的物質(zhì)基礎。

應對國際大變局需要發(fā)展國內和國際兩個(gè)循環(huán)，立足于國內大循環(huán)是應對國際大變局的最重要措施之一。要建立國內大循環(huán)，就要建立強大的物質(zhì)基礎。滿(mǎn)足老百姓住在城里、改善居住條件下的消費結構升級，才能夠建立起國內大循環(huán)，建立起能夠參與國際競爭、成為世界一流經(jīng)濟體的國際大循環(huán)。

第四，技術(shù)進(jìn)步的挑戰、中國式的現代化戰略要求民富基礎上的國強。

國強不是打遍天下無(wú)敵手，而是要落實(shí)在讓人民過(guò)上富裕的、健康的、文明的、快樂(lè )的好日子上面。這個(gè)好日子面臨一個(gè)挑戰，就是如何在國際技術(shù)競爭中占據上游。我們不知道最新的技術(shù)進(jìn)步會(huì )帶來(lái)什么挑戰，但是我們得應對這個(gè)挑戰，包括民富，也包括城市化。

房地產(chǎn)業(yè)的新模式就是均衡發(fā)展的模式

我認為，新模式就是均衡的模式。均衡是一個(gè)經(jīng)濟學(xué)常識，宇宙萬(wàn)物就是從不均衡走向均衡，均衡再被打破。就像一杯水放在那里，幾分鐘后就和周?chē)臏囟纫恢铝恕５遣皇侨钪嫠械牡胤綔囟榷家恢拢磕窃趺催€有熱水喝、熱飯吃。所以說(shuō)，均衡都會(huì )被打破。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展，說(shuō)到底就是一個(gè)追求均衡和均衡被打破的過(guò)程，這是常識。

從供給曲線(xiàn)來(lái)看，價(jià)格越高，產(chǎn)量就越高，因為供應商有錢(qián)賺，成本高也可以生產(chǎn)；但需求曲線(xiàn)正好相反，價(jià)格越高，買(mǎi)的人就越少。供給曲線(xiàn)和需求曲線(xiàn)的交匯點(diǎn)叫做價(jià)格均衡點(diǎn)。

房地產(chǎn)新模式需要從四個(gè)方面來(lái)實(shí)現均衡發(fā)展。

第一，補短板，實(shí)現產(chǎn)業(yè)鏈條的風(fēng)險均衡配置。

我們現在的風(fēng)險過(guò)度集中在購房者頭上。過(guò)去幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爆雷，半截工程導致保交付壓力，都是風(fēng)險配置不均衡的后果。有人說(shuō)把預售改為現房銷(xiāo)售就可以消除預售風(fēng)險。其實(shí)房子從開(kāi)工到交付過(guò)程中的風(fēng)險是客觀(guān)存在的，比如開(kāi)發(fā)商董事長(cháng)被抓，項目建設過(guò)程中挖出文物而被動(dòng)停工，銀行抽貸，國際金融政策變化。這些風(fēng)險不會(huì )因為銷(xiāo)售制度變化而增加或減少。風(fēng)險是客觀(guān)存在，關(guān)鍵是誰(shuí)來(lái)承擔風(fēng)險，風(fēng)險合理均衡地配置在多方參與主體頭上，就不會(huì )破；如果過(guò)度集中在一個(gè)環(huán)節，那就必破。

比如房貸按揭，按揭貸款一般是20年、25年甚至更長(cháng)期限，我國按揭貸款全是浮動(dòng)利率，因為誰(shuí)也不清楚那么長(cháng)時(shí)間利率會(huì )升還是會(huì )降。浮動(dòng)利率看似銀行和貸款人公平承擔利率變動(dòng)風(fēng)險，但實(shí)際上，我們現在處于30年來(lái)的利率最低點(diǎn)。未來(lái)幾十年，利率平于或高于目前水平的機會(huì )是大概率，因此利率風(fēng)險幾乎是全部由購房者承擔的。

正常情況下，銀行把錢(qián)借給開(kāi)發(fā)商，直接借就行了，為什么要購房者參與進(jìn)來(lái)。銀行借錢(qián)給購房者，購房者再把錢(qián)交給開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上是綁架了購房者信用給開(kāi)發(fā)商擔保。到時(shí)候開(kāi)發(fā)商交不了房，還是要找購房者還月供，因為是購房者向銀行借的錢(qián)。

房地產(chǎn)最大的問(wèn)題就是把風(fēng)險過(guò)度集中在單一的薄弱環(huán)節，集中在最沒(méi)有風(fēng)險承受能力的人群頭上。均衡配置風(fēng)險，這個(gè)發(fā)展方向叫新模式。均衡配置風(fēng)險是所有國家健康正常良性發(fā)展的前提。

第二，調整城市結構，逐步實(shí)現大中小城市協(xié)調發(fā)展。

人們?yōu)槭裁捶且≡诒本⑸虾！V州和深圳，實(shí)際上買(mǎi)的不是這些城市的房子，而是房子之外的教育、醫療、社保、養老等資源。當人們住在一個(gè)小鎮上和住在北京一樣，能夠享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源，人們就不需要過(guò)度集中到超大城市。調整城市結構，實(shí)現大中小城市協(xié)調發(fā)展也是均衡發(fā)展。

第三，完善市場(chǎng)與保障體系，讓所有人都住進(jìn)房子，讓所有房子都住進(jìn)人。

十九大報告說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展方向是多主體供應、多渠道保障，還有一句叫租購并舉。我們的目標是讓所有人住進(jìn)房子，不應該有人沒(méi)房子住；讓所有房子都住進(jìn)人，就是調動(dòng)存量資源，提高存量資源的利用效率。

什么叫市場(chǎng)與保障的均衡？市場(chǎng)要成為真正的市場(chǎng)。現在名義上的市場(chǎng)化，實(shí)際上土地、資金和利率要素供給還在政府手中。保障也同樣，很多人以為買(mǎi)不起房子的由政府解決住房需求就是保障，這太狹義了住房保障的范圍。保障體系的均衡就是多重、多樣、多層次，而不是集中在找政府要房子一個(gè)環(huán)節。

年輕人剛參加工作買(mǎi)不起房，政府就應該提供房子住，這個(gè)說(shuō)法沒(méi)有錯，但是實(shí)物型保障房在任何國家住房保障體系中占比都很小，讓大部分人享受住房保障體系才叫均衡。

住房保障體系包括四個(gè)層次。

一是救助性保障。美國也有7%的人一輩子買(mǎi)不起房、租不起房，由社會(huì )和政府無(wú)償或者基本無(wú)償提供，解決基本住房需求。

二是援助性保障。援助性保障是一個(gè)大覆蓋面，從政策性租賃住房到貼租、貼息、住房補貼等多方面支持。援助性保障主要解決相當大一部分人群有一定住房需求能力但不足的問(wèn)題。

三是互助性保障。公積金就是互助性保障，大家幫助大家。公積金是免個(gè)稅的。這就是政策參與。

四是自助性保障。國外有住房?jì)π钽y行，個(gè)人自愿在銀行開(kāi)立住房?jì)π钯~戶(hù)，政府鼓勵個(gè)人對自己的住房需求承擔更大責任。怎么鼓勵？存入住房?jì)π钯~戶(hù)的錢(qián)可以減或免個(gè)稅。

市場(chǎng)也好、保障也好，不是一兩個(gè)環(huán)節的硬碰硬，而是多環(huán)節的相互協(xié)調，這就叫做均衡。

第四，建立供求關(guān)系的良性自我調節機制。

過(guò)去我們限購、限售、限價(jià)、限離婚等供求關(guān)系的調整都在買(mǎi)賣(mài)環(huán)節，這是很被動(dòng)、很滯后的一種調節方式，應該事前加以調節。

從短期均衡走向長(cháng)期均衡要兩個(gè)條件：

第一個(gè)條件是人口在城鄉的分布結構相對穩定。沒(méi)人打算往城市搬了，城市人也不打算搬鄉下了。中國的這個(gè)過(guò)程還遠沒(méi)結束，現在城鎮常住人口中有2.4億人是農民工，中西部地區還有1.5億人打算進(jìn)城里，這個(gè)“前提”先得實(shí)現了。

第二個(gè)條件是大多數人成為中產(chǎn)階級。中產(chǎn)階級這個(gè)詞不是隨便用的，過(guò)去我們只提擴大中等收入階層，“中產(chǎn)階級”中間有個(gè)“產(chǎn)”字，大多數人具備資產(chǎn)累積能力的時(shí)候，大多數人買(mǎi)得起房的條件才能具備。

房地產(chǎn)業(yè)需要經(jīng)歷一場(chǎng)自我進(jìn)化的重大變革

第一，產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定得脫出靠政策、怨政策、盼政策、勾兌政策的嬰幼期。

幾十年來(lái)，參加了無(wú)數次房地產(chǎn)研討會(huì )，大家關(guān)心的問(wèn)題幾乎都是下一步出什么政策。如果我們還停留在靠政策、怨政策、盼政策、勾兌政策的階段，我們就還沒(méi)走出哺乳期，還沒(méi)斷奶。

政策只是成長(cháng)過(guò)程中身體失衡時(shí)吃的藥，生病發(fā)燒的時(shí)候才吃藥，幫助你克服短期失衡的工具。沒(méi)有人從小靠吃藥能長(cháng)大。我們得走出依靠政策生存發(fā)展的過(guò)程。

第二，產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定得擺脫急功近利、盲目擴張、風(fēng)險轉嫁的粗放模式。

我們的開(kāi)發(fā)商一心要短期內做強做大，盲目搞多元化。開(kāi)發(fā)商踢什么足球，造什么汽車(chē)，這些恐怕都是太急功近利了。

第三，產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定得建立起敬畏市場(chǎng)、尊重消費者、勇于開(kāi)拓的基本信念。

很多房企爆雷，實(shí)際上是對市場(chǎng)缺乏顧忌，然后風(fēng)險轉嫁。比如，遇到風(fēng)險躺平，和老婆假離婚套現等招數都是一種對市場(chǎng)、對消費者的道德欺詐。把爛攤子甩給政府，把風(fēng)險損失轉嫁給購房者等都是不可能真正成長(cháng)為成熟產(chǎn)業(yè)的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定要敬畏市場(chǎng)、尊重消費者。什么時(shí)候真正把市場(chǎng)、消費者視為上帝，這個(gè)產(chǎn)業(yè)才有希望。

第四，產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定得根植于產(chǎn)品優(yōu)化、技術(shù)領(lǐng)先、管理科學(xué)的基礎上。

我們要落實(shí)發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力和科學(xué)競爭力，其中最根本的落腳點(diǎn)之一就是讓老百姓過(guò)好日子。

改革開(kāi)放前的30年，工農業(yè)總產(chǎn)值增長(cháng)了26倍，工業(yè)固定資產(chǎn)增長(cháng)了19倍，但人們的住房條件還不如1949年。因為經(jīng)濟發(fā)展陷入工業(yè)自我循環(huán)，挖了煤煉鋼，煉了鋼造機器，造了機器接著(zhù)挖煤，這就叫產(chǎn)業(yè)結構的惡性循環(huán)。

有個(gè)詞叫產(chǎn)業(yè)政策。產(chǎn)業(yè)政策是日本人發(fā)明的。日本的產(chǎn)業(yè)能造就出一大批世界知名的企業(yè)、產(chǎn)品，關(guān)鍵就是把產(chǎn)業(yè)進(jìn)化落實(shí)到了產(chǎn)品優(yōu)化上、技術(shù)領(lǐng)先上、管理科學(xué)上。

房地產(chǎn)業(yè)將在現代化戰略中承擔重任

我們的主要矛盾是人民日益增長(cháng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。這個(gè)矛盾不是三天兩天可以解決的，一定是2035年基本實(shí)現現代化、2050年建成現代化強國偉大目標實(shí)現之前長(cháng)期存在的。

第一，打破城鄉壁壘這個(gè)中國發(fā)展最大瓶頸需房地產(chǎn)業(yè)擔當重任。

我們最根本的發(fā)展不平衡是城鄉發(fā)展不平衡。所有的不平衡都根植于這個(gè)最大的不平衡，消除城鄉不平衡、打破城鄉壁壘，包括城鎮、城市化建設，房地產(chǎn)業(yè)有不可推卸的責任。當然，主角不光是房地產(chǎn)，但它是其中最重要的主角之一。

第二，培育新型消費群體和構建擴大內需基地需房地產(chǎn)業(yè)擔當重任。

工業(yè)化初、中期，國家發(fā)展、人民生活提升和國際競爭力提高，主要依靠生產(chǎn)力發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但是工業(yè)化中后期，擴大生產(chǎn)、增加產(chǎn)能已經(jīng)不難了。

20年前，我們還擔心發(fā)達國家不把最新汽車(chē)生產(chǎn)技術(shù)賣(mài)給我們，現在他們都在抱怨中國的新能源汽車(chē)產(chǎn)能過(guò)剩。1958年全民大煉鋼，當時(shí)目標是1070萬(wàn)噸鋼；2023年中國鋼鐵產(chǎn)量是17億噸，全世界70%的鋼產(chǎn)量在中國。

工業(yè)化的中后期階段，難的不是怎么生產(chǎn)，而是如何賣(mài)出去。1929年—1933年，世界爆發(fā)了第一次經(jīng)濟危機，全面過(guò)剩危機，所以誕生了宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)，凱恩斯主義由此而誕生。2008年世界金融危機和1929年的危機有什么相同的地方？2008年危機時(shí)，東西倒是都賣(mài)出去了，但是是怎么賣(mài)出去的？從政府到社會(huì )，從企業(yè)到老百姓，全靠借錢(qián)買(mǎi)東西，靠負債來(lái)平衡供求。因此本質(zhì)上仍是供大于求的危機。

工業(yè)化中后期的擴大內需不僅是應對當前國際大變局，也是可持續發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。解決這個(gè)問(wèn)題在于城鎮化和老百姓住房條件改善。改善住房的開(kāi)始是有房子住，第二個(gè)階段是有大點(diǎn)的房子住，第三個(gè)階段是在居住條件改善基礎上的生活質(zhì)量提高和消費結構升級。

第三，推動(dòng)中產(chǎn)階層發(fā)育和私人資產(chǎn)不斷累積與增值需房地產(chǎn)業(yè)擔當重任。

第四，協(xié)調私人需求與公共需求之間的關(guān)系、生活改善與社會(huì )發(fā)展之間的關(guān)系、經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護之間的關(guān)系需房地產(chǎn)業(yè)承擔重任。

開(kāi)發(fā)商不僅給購房者建房子，給政府建辦公樓，還承擔著(zhù)協(xié)調私人需求與公共需求之間的關(guān)系。老百姓買(mǎi)房子先看社區住什么人，綠化怎么樣，配套如何。生活改善與社會(huì )發(fā)展之間關(guān)系協(xié)調，就是個(gè)人生活需求要跟得上社會(huì )發(fā)展的步伐。