經(jīng)濟觀(guān)察網(wǎng) 記者 丁文婷 2022年以來(lái)，貨幣政策持續放松，暖風(fēng)頻吹，但為什么到目前為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖還是低于公眾的一般預期？貨幣政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)總體的景氣水平能起到多大的作用？

2024年6月19日，在經(jīng)濟觀(guān)察報主辦的第二十一屆（2024）藍籌年會(huì )上，新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng )始院長(cháng)賈康作了《鞏固經(jīng)濟向好局面中的財政、貨幣政策與房地產(chǎn)調控》的主題演講。賈康認為，貨幣政策本身，不能單獨決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣水平。多種因素決定著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣變化，其中最根本的還是市場(chǎng)供求關(guān)系，貨幣政策只起到一個(gè)背景環(huán)境的作用。

以下內容根據賈康演講內容整理：

當前所謂穩健的貨幣政策，最關(guān)鍵的內容實(shí)際上落在保持流動(dòng)性合理充裕。貨幣政策新近以3000億元保障性住房再貸款這樣一種保障房建設和房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的支持機制，意在首先把社會(huì )政策托底落實(shí)。因為如果在保障房軌道上能更好托底，商品房軌道上的運行就有了一個(gè)更加健康的配套條件。

在財政政策助力總量擴張的時(shí)候，我們要特別注意，它有突出重點(diǎn)而優(yōu)化結構的功能。在整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟調控里，貨幣政策更多承擔的是通過(guò)銀根松緊來(lái)實(shí)施所謂需求管理的總量調控。所以我愿亮明一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，就是房地產(chǎn)的景氣水平高低，有一種說(shuō)法認為是由貨幣政策決定的，我認為這是陷入了認識誤區。貨幣政策本身不能單獨決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣水平。

2022年以來(lái)，在糾正合成謬誤的過(guò)程中，貨幣政策對房地產(chǎn)發(fā)生了180度轉向，暖風(fēng)頻吹，不斷強調對剛需和改善需求的資金供應，不斷放松相關(guān)的行政手段限制。但為什么到現在為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體的回暖還是低于公眾的一般預期？貨幣政策到底對房地產(chǎn)市場(chǎng)總體景氣水平起多大的作用呢？

從中外實(shí)踐中觀(guān)察可以看出，多種因素決定著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣變化，其中最根本的還是市場(chǎng)上的供求關(guān)系，貨幣政策只是起到一個(gè)背景環(huán)境的作用。

在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現供求關(guān)系的重大變化，即總體上轉變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)為主之后，貨幣政策的繼續寬松是可期的，但不要以為有了貨幣政策走向寬松這樣一個(gè)條件，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣提升問(wèn)題就能順利得到解決。

中國是世界上一個(gè)非常獨特的超大經(jīng)濟體，要完成自己的成長(cháng)過(guò)程，中國的城鎮化必須走完城鎮化水平的高速發(fā)展階段。

國際經(jīng)驗表明，城鎮化高速發(fā)展階段會(huì )走到城鎮化率達70%左右而轉段。中國改革開(kāi)放之初，城鎮化水平只有百分之十幾。現在，我們常住人口城鎮化率雖然已經(jīng)到了65%，但這是嚴重摻水的。中國真實(shí)的城鎮化水平首先要看47%的戶(hù)籍人口城鎮化率，這個(gè)指標表明，一大半中國人還沒(méi)有取得市民身份；過(guò)去已經(jīng)進(jìn)城、現在相對穩定地在城市工作、生活和居住的所謂農民工及其家屬還有將近3億人，他們可能在城市已經(jīng)居住和工作生活了十幾、二十幾年甚至三十幾年，卻遲遲拿不到城市戶(hù)口，這在北上廣深最典型。

為什么？就是我們真實(shí)的城鎮化水平托不起這樣的有效供給，不敢給他們真正落實(shí)的公共服務(wù)均等化的市民待遇。中國真實(shí)的城鎮化水平應該是在47%的基礎上再往上提幾個(gè)點(diǎn)，因為常住人口城鎮化還包含著(zhù)城鎮化里值得肯定的進(jìn)步因素。雖然對此一般人也沒(méi)法做論證，但將兩個(gè)指標中和一下，我們可以概略地把當前中國真實(shí)的城鎮化水平看在55%上下。換句話(huà)說(shuō)，走完城鎮化高速發(fā)展階段至少還有15個(gè)點(diǎn)的空間，假設一年提升1%的城鎮化率（實(shí)際是越走速率越低，絕對到不了年均一個(gè)點(diǎn)），走完這個(gè)階段也要在2035年基本實(shí)現社會(huì )主義現代化之后了。

這個(gè)過(guò)程伴隨著(zhù)中國700個(gè)左右發(fā)展勢頭有主導性代表性的中心城市化區域的城鄉結合部外推，和一輪輪的基礎設施建設與升級換代，以及許多的新區建設，各城市區域的互聯(lián)互通與城市群、都市圈建設，產(chǎn)業(yè)的不斷升級，人力資本一輪輪的培育。其中最有支撐力的支柱產(chǎn)業(yè)是什么？顯然是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)。它們在整個(gè)中國GDP里的比重要占17%以上，是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

近十幾年來(lái)，在房地產(chǎn)運行過(guò)程中，調控已經(jīng)隨著(zhù)整體局面冷熱交替，出現了幾次過(guò)山車(chē)般的變化。幾輪起落之中，2016年“9·30新政”之后，行政手段治標不治本的問(wèn)題已經(jīng)非常明確，必須改變?yōu)闃吮炯嬷味非笾伪緸樯稀?/p>

在實(shí)際運行中，我們看到“9·30新政”以行政手段為主。把市場(chǎng)熱度往下壓之后，2020年下半年，深圳帶頭出現了上升行情，來(lái)勢兇猛。2021年初，“三條紅線(xiàn)”之后，接連出臺的一系列管理環(huán)節體現從嚴、從緊防范風(fēng)險的單向管控，看起來(lái)都是為了貫徹中央的政策方針，火線(xiàn)立功，體現政績(jì)，但帶出的卻是宏觀(guān)上的負效應。

到了2021年第四季度，以恒大事件為標志，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現了帶有危機性特征的極為低迷局面。

這個(gè)教訓值得我們總結，實(shí)際過(guò)程在糾偏，政策發(fā)生180度轉變之后，暖風(fēng)頻吹一直到現在。我認為在中央指導之下，政策轉向后，政策的效應已在積累，我們現在應該有一個(gè)基本判斷：從全局看，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )像有人現在仍然講的會(huì )崩盤(pán)，而是已經(jīng)在進(jìn)入“筑底企穩”的過(guò)程。

一線(xiàn)城市已經(jīng)有了“風(fēng)向標”式的回暖跡象。全局而言，如果我們現在把“保障軌”托底和“市場(chǎng)軌”筑底并行的狀態(tài)進(jìn)一步優(yōu)化，不僅不會(huì )崩盤(pán)，我們還有望引導在波動(dòng)中，出現相對比較緩慢的回暖。

在維穩和回暖過(guò)程中，我們可以一步一步走向更加合理的中國房地產(chǎn)運行狀態(tài)。從現在一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市的回暖指標上，這一點(diǎn)已經(jīng)能看得很清楚。

房地產(chǎn)領(lǐng)域里的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化：總體而言，過(guò)去多年的以賣(mài)方市場(chǎng)為主，已經(jīng)演變?yōu)橐再I(mǎi)方市場(chǎng)為主了。客觀(guān)來(lái)說(shuō)，這樣一種狀態(tài)更有利于作為買(mǎi)方的老百姓。老百姓如果想去購買(mǎi)住房，可以更從容地討價(jià)還價(jià)。對老百姓來(lái)說(shuō)，這是實(shí)惠的體現。在相對有利的議價(jià)機制給買(mǎi)方帶來(lái)好處的同時(shí)，從微觀(guān)的角度來(lái)說(shuō)，可能還得要注意研判大局變化態(tài)勢。

標本兼治、治本為上，是我們改革深水區一個(gè)非常關(guān)鍵的命題。7月份即將召開(kāi)的二十屆三中全會(huì )，估計會(huì )推出一個(gè)類(lèi)似于十八屆三中全會(huì )那樣的全面改革權威性指導文件，我們可以拭目以待，其中和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期健康發(fā)展相關(guān)的土地制度改革、投融資制度改革、房地產(chǎn)稅制度改革等等，以及更全面的配套改革方面，三中全會(huì )將做出什么樣的指導？顯然這是進(jìn)入深水區啃硬骨頭的改革任務(wù)。

比如房地產(chǎn)稅，我不認為當下是重點(diǎn)討論它的時(shí)機。我們必須有戰略耐心，在冰火兩重天格局下，仍然延續的波動(dòng)過(guò)程中，去完成中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體而言的企穩回暖。絕大多數人出于對稅收的厭惡，都不愿意看到對房地產(chǎn)稅改革的更積極推進(jìn)。在實(shí)際掌握上，確實(shí)要特別慎之又慎。但我也認為，大方向上來(lái)說(shuō)，我們又決不能回避這個(gè)問(wèn)題。

所以，之后我們要怎樣逐漸地推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的狀態(tài)優(yōu)化和新模式的構建？我想提這樣幾條建議：

首先，政府應該積極考慮，審時(shí)度勢，在還保留的行政性壓控手段方面，要繼續做減法。現在北上廣深，還有天津、三亞等地方仍然有限購、限貸這樣的行政手段。應該更積極地考慮對它做減法。在一線(xiàn)城市漸進(jìn)式做減法是可以理解的，但如果一步步走到最后完全取消限購、限價(jià)這類(lèi)行政手段，能使中國市場(chǎng)經(jīng)濟更加健康，何樂(lè )而不為？

同時(shí)，要因時(shí)、因城施策，把房地產(chǎn)存量的統籌重組和住房增量的優(yōu)化供給結合好。

第二，作為開(kāi)發(fā)主體的開(kāi)發(fā)商，我認為應該積極優(yōu)化適合發(fā)揮自身核心競爭力的定制化方案。對各個(gè)地方轄區的開(kāi)發(fā)項目，絕對沒(méi)有一個(gè)拿來(lái)就能套用的方案，機遇偏愛(ài)有準備的人，該出手時(shí)就出手。大前提是，你有沒(méi)有把核心競爭力真正體現在定制化解決方案里。

第三，作為住房消費主體來(lái)說(shuō)，消費者中的低中收入群體，要積極對應保障房有效供給政策，乘勢解決至少是階段性的住有所居問(wèn)題；有支付能力形成商品房市場(chǎng)交易的中產(chǎn)以上家庭，則應該在考慮第一套房的剛需概念和第二套以后的改善型需求的概念時(shí)，把握住具體場(chǎng)景中的公眾“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的臨界點(diǎn)問(wèn)題。現在已經(jīng)可以看到，在一些中高端市場(chǎng)，這個(gè)臨界點(diǎn)的出現是非常急速的。

最后，我認為應該特別注意，在中央指導之下，從長(cháng)遠來(lái)看，要積極創(chuàng )造條件，尋求合適的時(shí)機，在深化改革中酌情擇時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革和相關(guān)的配套改革。