經(jīng)濟觀(guān)察報 劉鵬/文 近期隨著(zhù)一線(xiàn)城市樓市新政落地，首套房和二套房貸款利率均降至“3時(shí)代”，這讓部分存量按揭購房者“坐不住”了，選擇提前還款，催生了新一輪提前還貸潮。同時(shí)，存量房貸利率下調的呼聲再起。

我們認為，較大的利差不利于維護正常的住房信貸市場(chǎng)秩序，監管層需要正視這種呼吁。

發(fā)出呼吁的這部分購房者的首套房利率還維持在高位。以北京為例，2019年10月至2023年12月，存量首套房貸利率雖然經(jīng)過(guò)上一輪統一調整，但是受制于當時(shí)的房貸利率下限（LPR+55個(gè)基點(diǎn)），整體降幅不大，目前仍維持在4.75%，與最新的首套房利率下限3.5%之間的利差超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)。不僅如此，存量首套房利率與最新的二套房貸利率下限（3.7%）也形成倒掛。

這讓存量按揭購房者心生疑問(wèn)：買(mǎi)首套房的利率竟然比現在的二套房利率還要高，利率價(jià)格如此畸形，樓市調控的意義何在，政策的公平性何在？

“不知道政策有沒(méi)有刺激到樓市，反正是已經(jīng)刺激到我了”——這成為不少高位貸款利率購房者的心理寫(xiě)照。前后貸款利差的懸殊讓他們產(chǎn)生強烈的提前還貸的沖動(dòng)，有的寧可選擇尋求消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等利率低的貸款來(lái)置換房貸，中介機構從中穿針引線(xiàn)，甚至提供虛假材料，導致貸款市場(chǎng)亂象叢生，這擾亂了正常的住房信貸市場(chǎng)秩序。同時(shí)，提前還貸不僅減少了銀行的利息收入，也打亂了銀行的資金安排計劃，特別是在當前貸款需求疲軟的背景下，會(huì )增加銀行的流動(dòng)性管理風(fēng)險。更重要的是，在資產(chǎn)荒的形勢下，銀行短期內會(huì )失掉這批優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)。

在這種情形下，我們認為，有必要再次下調存量房貸利率，降低房貸市場(chǎng)的利率差水平，從而維護正常的良性的房貸市場(chǎng)秩序。

當然，調整存量房貸利率涉及的工作很復雜，首要涉及的就是銀行的可持續經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。目前銀行的息差已降至歷史新低，盈利承壓，但這不是讓高位利率購房者來(lái)承擔或扛起銀行息差的理由，何況在降低社會(huì )融資成本的監管導向下，息差收窄是大勢所趨。

從長(cháng)期看，再次下調存量房貸利率可以緩解居民提前還貸潮。對銀行而言，保持長(cháng)期薄利總好過(guò)于短期損失利潤，同時(shí)也會(huì )增加客戶(hù)粘性，有助于留住這部分優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。此外，監管層可以通過(guò)降準或結構性貨幣政策工具等方式降低銀行的資金成本，從而穩定銀行息差，為存量房貸利率再次下調創(chuàng )造條件。

當前，經(jīng)濟仍處于持續回升向好鞏固的關(guān)鍵期，消費的支撐作用更加凸顯。房貸是當前多數居民最大的債務(wù)負擔，再次下調存量房貸利率也有助于降低居民的房貸還款壓力，增加居民的可支配收入，讓居民保持健康的資產(chǎn)負債表，這也是一種重要的經(jīng)濟預期和社會(huì )預期。在這種預期下，居民才可以愿消費、敢消費，才有望拉動(dòng)需求增長(cháng)，緩解有效需求不足的問(wèn)題。